La clause d’un bail commercial qui stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer
1. Une clause présentée comme une fixation progressive du loyer
Le bail comportait plusieurs mécanismes d’évolution du prix. Certains paliers temporaires conduisaient à un loyer définitif déterminé à l’avance. Une autre stipulation prévoyait cependant que le loyer continuerait ensuite d’augmenter périodiquement, automatiquement et forfaitairement.
Cette augmentation ne comportait ni limite haute ni durée maximale. Le bailleur soutenait qu’elle participait à la détermination conventionnelle du loyer originaire, librement fixé par les parties.
La cour d’appel avait suivi cette analyse et refusé d’appliquer les règles impératives relatives à la révision et à l’indexation.
2. Prix initial et révision du loyer : une distinction fonctionnelle
Le loyer initial d’un bail commercial est en principe librement fixé. Les parties peuvent notamment prévoir des paliers déterminés dès l’origine, à condition que le mécanisme aboutisse à un prix identifiable et demeure distinct d’une indexation ou d’une révision permanente.
La Cour de cassation adopte une analyse concrète de la clause. Elle relève que l’augmentation litigieuse :
- intervenait périodiquement ;
- jouait automatiquement ;
- était forfaitaire ;
- ne comportait aucun plafond ;
- n’était limitée par aucune durée.
Une telle stipulation ne détermine pas le prix initial : elle organise la modification continue du loyer pendant la vie du bail.
3. Une révision à la seule hausse contraire à l’ordre public
La Cour statue au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.
Le statut encadre la révision du loyer commercial, qu’elle résulte de la révision légale ou d’une clause d’échelle mobile. Une clause ne peut neutraliser ces mécanismes en organisant, sous une autre appellation, une hausse automatique susceptible d’excéder la variation des indices applicables.
La stipulation litigieuse ne pouvait jouer qu’à la hausse et sans borne. Elle faisait ainsi échec aux règles d’ordre public de la révision.
La Cour en déduit qu’elle doit être réputée non écrite.
4. Les loyers à paliers ne sont pas tous interdits
L’arrêt ne prohibe pas toute progressivité du loyer. Il distingue les paliers temporaires, déterminés dès la conclusion du bail et aboutissant à un loyer définitif, du mécanisme perpétuel d’augmentation automatique.
Un loyer à paliers peut donc rester licite lorsque :
- les montants ou leur méthode de détermination sont fixés dès l’origine ;
- les échéances sont précisément définies ;
- la progression est limitée dans le temps ;
- le mécanisme aboutit à un loyer définitif ensuite soumis aux règles ordinaires de révision.
À l’inverse, une hausse sans plafond et sans terme ressemble matériellement à une indexation unilatérale, même si le bail évite les mots « indice » ou « révision ».
Le réputé non écrit prive la stipulation d’effet sans nécessairement anéantir l’ensemble du bail. Il faut ensuite déterminer le loyer applicable en l’absence de la clause et calculer les éventuels trop-perçus. Le loyer revient alors au loyer annuel de base.
5. Ce qu’il faut retenir
- Une augmentation forfaitaire, périodique et automatique sans plafond ni durée ne fixe pas le loyer initial.
- Elle constitue une révision à la seule hausse susceptible de contourner les indices légaux.
- La clause qui fait échec à la révision légale est réputée non écrite.
- Les paliers temporaires aboutissant à un loyer définitif demeurent distincts et peuvent être licites.
- Les baux en cours doivent être audités avant tout calcul de restitution ou nouvel appel de loyer.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile., 3 septembre 2026, n° 25-14.904
FAQ
Une clause de loyer à paliers est-elle toujours illicite ?
Non. Des paliers fixés dès l’origine, limités dans le temps et conduisant à un loyer définitif peuvent relever de la libre fixation du loyer initial.
Quelle est la sanction applicable ?
La clause est réputée non écrite. Elle est privée d’effet, sans que le bail soit nécessairement annulé dans son ensemble.
Le locataire peut-il demander le remboursement des hausses payées ?
Une restitution peut être envisagée, mais son montant et sa période dépendent du loyer applicable sans la clause, des autres mécanismes contractuels et de la prescription propre à la créance de restitution.