La clause d’un bail commercial peut confier à un expert la détermination de la valeur locative du bail renouvelé. Mais la décision judiciaire qui désigne cet expert peut faire l’objet d’un appel.
La troisième chambre civile confirme que l’appel demeure ouvert lorsqu’aucun texte ne prévoit le contraire.
L’arrêt présente un intérêt pratique important : une clause qualifiant l’évaluation d’« irrévocable » ne suffit pas à rendre elle-même insusceptible d’appel l’ordonnance de référé qui désigne le tiers évaluateur.
1. Une clause organisait la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative de marché
Le bail portait sur des locaux commerciaux à usage d’entrepôts et d’activités. Les parties avaient prévu qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché.
À défaut d’accord, cette valeur devait être évaluée irrévocablement par un expert choisi sur une liste annexée au contrat. Si les parties ne s’accordaient pas sur son identité, la plus diligente devait saisir le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé afin qu’il désigne l’un des experts de la liste.
Le preneur a demandé le renouvellement à compter du 1er janvier 2017. Le bailleur en a accepté le principe, mais a sollicité un nouveau prix. En avril 2022, il a saisi le juge des référés pour obtenir la désignation de l’expert contractuellement prévu.
Le président du tribunal de commerce a procédé à cette désignation. La locataire a interjeté appel et obtenu l’infirmation de l’ordonnance, la demande du bailleur ayant été jugée prescrite.
2. Le bailleur contestait la recevabilité de l’appel
Le bailleur soutenait que le juge avait seulement désigné un tiers estimateur chargé d’évaluer le loyer conformément à la convention. Selon lui, cette ordonnance devait être considérée comme insusceptible d’appel, par analogie avec certains mécanismes légaux de détermination du prix.
La question posée à la Cour de cassation était donc précise : l’ordonnance désignant l’expert prévu par une clause de bail peut-elle faire l’objet d’un appel ?
3. À défaut de texte contraire, les voies de recours de droit commun demeurent ouvertes
La Cour de cassation répond par l’affirmative.
Elle constate qu’aucun texte ne prévoit que l’ordonnance rendue dans cette configuration serait insusceptible de recours. La voie de l’appel reste donc ouverte en application des articles 490 et 523 du Code de procédure civile.
La distinction est essentielle. La clause rendait irrévocable l’évaluation de la valeur locative confiée à l’expert ; elle ne pouvait pas, à elle seule, supprimer le droit d’appel contre la décision judiciaire ayant procédé à sa désignation.
La liberté contractuelle permet aux parties d’organiser le mode de détermination du loyer renouvelé. Elle ne leur permet pas de créer, sans fondement légal, une décision judiciaire rendue en dernier ressort.
4. La mise en perspective avec la jurisprudence sur le loyer renouvelé
L’arrêt confirme d’abord que le prix du bail renouvelé peut être organisé par convention. Le plafonnement n’interdit pas aux parties de prévoir une fixation à la valeur locative de marché ou de convenir d’un mécanisme d’évaluation, sous réserve du respect des règles d’ordre public du statut.
Il doit être rapproché de l’arrêt Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167. Dans cette décision, rendue le même jour, la Cour juge que le loyer est fixé à la valeur locative lorsque la date d’effet du renouvellement conduit à une durée du bail expiré de douze ans et un jour. Les deux arrêts illustrent deux voies distinctes vers la valeur locative :
- l’une résulte de la durée effective du bail et du déplafonnement légal ;
- l’autre résulte d’une stipulation contractuelle organisant la fixation du prix renouvelé.
La décision s’articule également avec la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Dans l’espèce commentée, l’appel avait permis au preneur de faire juger prescrite la demande de désignation formée plus de cinq ans après la prise d’effet du renouvellement. L’enjeu procédural était donc décisif : sans appel, la question de la prescription n’aurait pas été examinée dans les mêmes conditions.
Enfin, la solution complète utilement l’analyse développée sur le site à propos de la fixation contractuelle du loyer du bail renouvelé : la validité du mécanisme de prix ne dispense jamais de sécuriser la compétence, les délais et les voies de recours.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 juillet 2026, n° 22-24.254
5. La clause d’expertise doit être rédigée avec précision
Une clause efficace doit notamment déterminer :
- la notion de valeur locative ou de valeur locative de marché retenue ;
- les critères et la date d’évaluation ;
- la liste ou le mode de choix de l’expert ;
- la procédure applicable en cas de désaccord sur son identité ;
- la répartition des frais ;
- la portée de l’avis de l’expert ;
- l’articulation avec les délais de prescription et les mémoires de fixation du loyer.
La formule selon laquelle l’évaluation sera « irrévocable » doit être maniée avec prudence. Elle peut définir la force contractuelle de l’évaluation, mais elle ne ferme pas automatiquement les recours contre l’ordonnance de désignation.
FAQ
Une clause de bail peut-elle imposer le recours à un expert ?
Oui. Les parties peuvent organiser contractuellement la détermination du loyer renouvelé, notamment en confiant l’évaluation de la valeur locative à un expert désigné selon une procédure convenue.
L’ordonnance désignant cet expert est-elle susceptible d’appel ?
Oui, lorsqu’aucun texte n’en dispose autrement. La Cour de cassation applique les voies de recours de droit commun des ordonnances de référé.
Le mot « irrévocable » ferme-t-il toute contestation ?
Non. Dans l’espèce, ce terme concernait l’évaluation confiée à l’expert. Il ne supprimait pas le droit d’appel contre l’ordonnance judiciaire de désignation.
Quel est le principal risque pour le bailleur ?
Le risque est de saisir trop tard le juge chargé de désigner l’expert. Le mécanisme contractuel doit être mis en œuvre en tenant compte de la prescription biennale.