En procédure collective, la poursuite de l’activité dans les locaux n’interdit pas au preneur de contester sérieusement la créance de loyers. En effet, les difficultés de jouissance causées par des manquements du bailleur peuvent constituer une contestation sérieuse de la créance déclarée au passif, tant dans son principe que dans son montant. Le juge-commissaire doit renvoyer les parties devant le juge compétent.
1. Une créance de loyers contestée dans la procédure collective du preneur
Une société bailleresse avait donné à bail commercial des locaux exploités comme hôtel-restaurant. Le preneur a été placé en sauvegarde le 15 décembre 2022, puis en redressement judiciaire le 1er février 2024.
Le bailleur a déclaré une créance correspondant à des loyers et charges impayés. Le débiteur l’a contestée en invoquant des difficultés importantes de jouissance et des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.
Le rapport d’expertise faisait notamment état :
- de défauts de structure affectant la salle de restaurant et empêchant l’utilisation simultanée des deux étages ;
- d’effluves nocifs dans le bâtiment de l’hôtel à la suite de fuites du réseau d’assainissement ;
- de non-conformités sanitaires et de risques pour la sécurité concernant la piscine et ses annexes.
Le bailleur soutenait que la poursuite de l’exploitation démontrait que les locaux n’étaient pas impropres à leur destination et que la créance de loyers ne pouvait donc pas être sérieusement discutée.
2. Le juge-commissaire doit mesurer la portée réelle de la contestation
L’article L. 624-2 du Code de commerce organise l’office du juge-commissaire lors de la vérification des créances.
La Cour de cassation rappelle une méthode en deux temps :
- le juge-commissaire doit d’abord apprécier si la contestation du débiteur est sérieuse et si elle peut influer sur l’existence ou le montant de la créance déclarée ;
- si la contestation est sérieuse, il invite les parties à saisir le juge compétent ; si elle ne l’est pas ou demeure sans incidence sur l’admission, il l’écarte et statue sur la créance.
Le juge-commissaire n’a donc pas le pouvoir de résoudre une difficulté qui suppose d’apprécier l’exécution du bail, la gravité des désordres, les obligations respectives des parties ou l’étendue d’un préjudice de jouissance.
3. La poursuite de l’exploitation ne neutralise pas les manquements du bailleur
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que les difficultés de jouissance consécutives aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance, ainsi qu’à son obligation d’exécuter les travaux lui incombant, étaient susceptibles d’affecter la créance de loyers et charges dans son principe et dans son quantum.
Le point essentiel est le suivant : le fait que le preneur continue son activité ne prive pas automatiquement sa contestation de caractère sérieux.
Cette solution évite une assimilation trop rapide entre occupation des lieux et exécution parfaite du bail. Un exploitant peut maintenir son activité, parfois dans des conditions dégradées, tout en subissant une restriction d’usage, une perte d’exploitation ou des risques incompatibles avec les obligations du bailleur.
L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur les pouvoirs du juge-commissaire. La chambre commerciale a déjà rappelé que celui-ci doit vérifier la situation existant au jour où il statue lorsqu’il est saisi d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177). Dans les deux hypothèses, la procédure collective ne dispense pas le juge d’examiner concrètement la réalité et la portée de la difficulté locative.
La décision doit également être rapprochée de la jurisprudence relative à l’obligation de délivrance : l’exploitation effective n’exclut pas, à elle seule, qu’un manquement du bailleur réduise l’usage convenu des locaux ou justifie une discussion sur la contrepartie locative.
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 1 juillet 2026, 25-15.208
4. Une distinction indispensable entre vérification de créance et litige sur le bail
Le juge-commissaire demeure compétent pour admettre ou rejeter une créance qui ne soulève pas de difficulté sérieuse. En revanche, il ne devient pas le juge du contrat de bail.
Lorsque le preneur invoque des désordres étayés, des travaux non réalisés ou une délivrance imparfaite, plusieurs questions peuvent devoir être tranchées par le juge du fond :
- le bailleur a-t-il manqué à une obligation lui incombant ?
- ces manquements ont-ils diminué la jouissance des locaux ?
- le preneur peut-il opposer une exception d’inexécution, solliciter une indemnisation ou obtenir une réduction de sa dette ?
- quelle incidence ces demandes ont-elles sur le montant de la créance déclarée ?
Ces questions dépassent la simple vérification comptable d’un décompte de loyers.
5. Les conséquences pratiques pour le bailleur et le preneur
Pour le bailleur
La déclaration de créance doit être accompagnée d’un dossier probatoire précis : bail, avenants, décomptes, appels de charges, justificatifs des travaux et échanges relatifs aux désordres. La seule production du bail et d’un décompte peut être insuffisante lorsque des manquements documentés sont opposés.
Le bailleur doit également anticiper le risque d’un renvoi devant le juge du fond, avec l’allongement des délais et l’incertitude sur le montant définitivement admis.
Pour le preneur en procédure collective
La contestation doit être circonstanciée. Il convient d’identifier les obligations inexécutées, les périodes concernées et leur incidence possible sur la dette. Rapports d’expertise, constats, mises en demeure, photographies, rapports de sécurité et éléments comptables peuvent établir le sérieux de la difficulté.
La poursuite de l’activité ne vaut pas renonciation aux droits nés de la mauvaise exécution du bail. Elle ne dispense toutefois pas le preneur de démontrer concrètement la restriction de jouissance invoquée.
6. Ce qu’il faut retenir
- La poursuite de l’exploitation n’exclut pas une contestation sérieuse de la créance de loyers.
- Des manquements du bailleur à la délivrance, à l’entretien ou aux travaux peuvent affecter le principe ou le montant de la créance.
- Le juge-commissaire apprécie le sérieux et l’incidence de la contestation, mais ne tranche pas le litige contractuel qui relève du juge compétent.
- Bailleur et preneur doivent constituer très tôt un dossier technique, contractuel et comptable complet.
FAQ
Le preneur qui continue d’exploiter doit-il nécessairement tous les loyers ?
Non. La poursuite de l’exploitation ne suffit pas, à elle seule, à écarter une contestation fondée sur des manquements du bailleur susceptibles d’avoir réduit la jouissance des locaux.
Le juge-commissaire peut-il réduire lui-même le loyer ?
Il peut statuer sur l’admission d’une créance lorsque la contestation n’est pas sérieuse. Si la solution suppose de trancher un véritable litige sur l’exécution du bail, les parties doivent être renvoyées devant le juge compétent.
Quels éléments rendent la contestation sérieuse ?
Des désordres objectivés, un rapport d’expertise, des mises en demeure, l’absence de travaux à la charge du bailleur et la démonstration de leur incidence possible sur l’usage ou la dette peuvent caractériser une difficulté sérieuse.
Le bailleur perd-il automatiquement sa créance ?
Non. Le constat d’une contestation sérieuse ne préjuge pas de la solution au fond. Il signifie que la créance ne peut pas être définitivement admise sans que le juge compétent tranche le différend locatif.
Décision commentée : Cass. com., 1er juillet 2026, n° 25-15.208, ECLI:FR:CCASS:2026:CO00363
Jurisprudence connexe : Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177
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