L’acquéreur qui, par sa faute, empêche la réalisation d’une condition suspensive, par exemple en ne communiquant pas des documents complémentaires demandés par la mairie pour l’instruction du permis et conduisant au rejet, fait ainsi échouer la vente et engage sa responsabilité envers l’agent immobilier privé de sa rémunération. L’agent immobilier peut alors percevoir une indemnisation au titre de sa perte de chance de percevoir sa commission.
1. La faute de l’acquéreur peut engager sa responsabilité envers l’agent immobilier
L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait fautif causant un dommage à autrui oblige son auteur à le réparer.
L’agent immobilier peut donc agir en responsabilité délictuelle contre l’acquéreur lorsque trois éléments sont réunis :
- un comportement fautif de l’acquéreur ;
- la perte d’une chance réelle de percevoir les honoraires convenus ;
- un lien de causalité entre cette faute et la perte de rémunération.
L’agent ne réclame pas alors le paiement contractuel d’une commission devenue exigible. Il sollicite la réparation du dommage que lui a causé l’échec fautif de l’opération.
La distinction est essentielle : en l’absence de vente définitivement conclue, la commission n’est pas due comme telle, mais la responsabilité de l’acquéreur peut néanmoins être engagée.
2. La jurisprudence admet l’indemnisation de l’agent immobilier privé de sa rémunération
La Cour de cassation juge de longue date que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif fait perdre sa rémunération à l’agent immobilier peut être tenu de réparer son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Cass., ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449).
Elle a récemment confirmé qu’un acquéreur, bien que tiers au mandat de vente, peut engager sa responsabilité envers l’agent immobilier lorsque l’absence de droit à rémunération résulte de manœuvres frauduleuses destinées à évincer l’intermédiaire (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637).
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 3 juillet 2026 illustre une autre hypothèse. La faute retenue ne consiste pas dans un contournement frauduleux de l’agence, mais dans la négligence de l’acquéreur au cours de la réalisation d’une condition suspensive : après avoir reçu une demande de pièces complémentaires de la mairie, il n’y a pas donné suite dans le délai accordé.
Cette abstention a directement entraîné le refus du permis de construire, la défaillance de la condition suspensive et l’absence de réitération des ventes.
3. L’absence de réponse à la mairie constitue une faute ayant fait échouer les ventes
En l’espèce, une agence immobilière avait été chargée de rechercher plusieurs terrains destinés à une opération de promotion immobilière.
Trois promesses unilatérales de vente avaient été conclues. Elles étaient notamment soumises à une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Une société substituée à l’acquéreur avait déposé la demande de permis dans le délai contractuellement prévu.
La mairie lui avait ensuite adressé une demande de pièces complémentaires, à produire dans un délai de trois mois afin de permettre la poursuite de l’instruction.
L’acquéreur soutenait que cette demande n’avait pas été reçue par son dirigeant. La Cour écarte cet argument : l’avis de réception comportait une signature et la lettre recommandée pouvait être remise à toute personne de la société ayant accepté de la recevoir. Il importait donc peu que la signature ne soit pas celle du gérant.
Faute de transmission des pièces complémentaires, le permis de construire avait été refusé. L’arrêté municipal visait expressément l’absence de dépôt des documents sollicités dans le délai notifié.
La Cour en déduit que l’acquéreur a adopté un comportement fautif ayant eu pour conséquences la défaillance de la condition suspensive et l’absence de réitération des ventes.
Cette faute a privé l’agence immobilière, qui avait mis l’acquéreur en relation avec les vendeurs, d’une chance de percevoir ses honoraires.
Des décisions comparables confirment cette analyse
Plusieurs décisions permettent de situer la solution dans une jurisprudence désormais bien établie :
- lorsque des acquéreurs renoncent à l’opération après s’être abstenus de solliciter le prêt prévu par la condition suspensive, l’agent ne peut réclamer la commission, mais seulement des dommages-intérêts au titre de l’échec fautif de l’opération (Cass. 1re civ., 4 février 2015, n° 13-27.312) ;
- la négligence de l’acquéreur qui dépose tardivement sa demande de prêt et ne démontre pas sa conformité aux stipulations du compromis justifie l’indemnisation de l’agence au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires ; dans cette affaire, 6.000 euros ont été alloués à l’intermédiaire (CA Angers, ch. com., 13 juillet 2021, n° 17/00487) ;
- lorsque la faute des acquéreurs a fait perdre à l’agent une chance de percevoir sa rémunération, l’indemnité ne peut toutefois être fixée au montant intégral de la commission : elle doit correspondre à une fraction de celle-ci, déterminée selon la probabilité de réalisation de l’opération (Cass. 1re civ., 14 novembre 2019, n° 18-23.915 ; Cass. 1re civ., 9 décembre 2010, n° 09-69.490) ;
- à l’inverse, la seule visite du bien ne suffit pas à caractériser une faute ni une perte de chance indemnisable lorsque ni l’entremise de l’agence dans la vente ni un concert frauduleux ne sont établis (Cass. 1re civ., 6 octobre 2011, n° 10-21.645).
Ces décisions montrent que l’indemnisation suppose une faute précisément caractérisée et causalement liée à l’échec de la vente. Elles confirment également que le juge doit apprécier concrètement la probabilité de perception des honoraires, sans assimiler la perte de chance au montant de la commission elle-même.
4. Le mandat de recherche demeure valable malgré l’absence d’indication de la surface
L’acquéreur contestait également la régularité de l’un des mandats de recherche au motif que le terrain recherché n’y était pas suffisamment désigné.
Il résulte de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération au titre d’un mandat nul (Cass. 1re civ., 3 février 2004, n° 01-17.763). L’article 74 du même décret précise en outre que, lorsqu’une condition suspensive est stipulée, l’opération n’est pas effectivement conclue tant que cette condition n’est pas réalisée.
La Cour relève toutefois que le mandat indiquait la recherche d’un terrain dans une commune déterminée, pour un prix d’acquisition de 650.000 euros.
Ces mentions sont jugées suffisamment précises. L’absence d’indication de la surface du terrain ne rend donc pas le mandat irrégulier.
La différence entre le montant des honoraires stipulé dans le mandat et celui mentionné dans la promesse unilatérale ne remet pas davantage en cause sa validité. La promesse avait été conclue entre l’acquéreur et le vendeur, sans que l’agence y soit partie ; le montant de la rémunération convenu entre l’acquéreur et l’agence demeurait celui fixé par le mandat de recherche.
5. Le préjudice réparable correspond à une perte de chance, non à la commission intégrale
L’agence réclamait 115.000 euros :
- 72.500 euros correspondant aux honoraires prévus par les mandats de recherche ;
- 42.500 euros correspondant aux honoraires prévus par les mandats de vente.
La Cour rejette la demande relative aux mandats de vente. Elle retient uniquement la rémunération que l’acquéreur s’était engagé à supporter au titre des mandats de recherche.
Surtout, elle rappelle que le préjudice de l’agence ne correspond pas au montant intégral de cette rémunération. Il consiste seulement dans la disparition d’une probabilité raisonnable de la percevoir.
Or, les promesses de vente comportaient, outre l’obtention du permis de construire, de nombreuses autres conditions suspensives : absence d’obligation de réaliser des logements sociaux, absence de prescription archéologique, maîtrise foncière de l’opération, absence de pollution incompatible avec le projet, obtention d’une garantie financière d’achèvement ou encore absence de servitudes susceptibles d’affecter le programme.
La réalisation des ventes demeurait donc incertaine même si les pièces complémentaires avaient été déposées.
Compte tenu de ces aléas, la Cour évalue à 30 % la chance pour l’agence de percevoir ses honoraires et lui alloue la somme de 21.750 euros, correspondant à 30 % de 72.500 euros.
Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 1, 3 juillet 2026, n° 24/10367
6. Les conséquences pratiques pour les agents immobiliers et les acquéreurs
Cette décision présente plusieurs enseignements importants.
Pour l’agent immobilier, la preuve de la faute de l’acquéreur doit être conservée avec précision. Les demandes administratives, avis de réception, décisions de refus, échanges avec le promoteur et stipulations des promesses sont déterminants pour établir le lien entre le comportement reproché et l’échec de l’opération.
L’agent doit également veiller à la régularité de son mandat. Une action indemnitaire ne permet pas de contourner la nullité d’un mandat soumis à la loi Hoguet.
Pour l’acquéreur ou le promoteur, le dépôt initial d’une demande de permis de construire ne suffit pas. Il doit accomplir avec diligence les formalités nécessaires à la poursuite de l’instruction. L’inaction à la suite d’une demande de pièces complémentaires peut constituer une faute envers le vendeur, mais également envers l’intermédiaire privé de sa rémunération.
Enfin, l’indemnisation de l’agence ne sera pas nécessairement égale à la commission stipulée. Son montant dépendra de la probabilité que l’opération aurait effectivement abouti sans la faute retenue. Plus les autres conditions suspensives sont nombreuses ou incertaines, plus le taux de perte de chance peut être réduit.
FAQ
L’agent immobilier peut-il percevoir sa commission si la vente n’est pas réitérée ?
En principe, non. Si l’opération n’est pas définitivement conclue, la commission n’est pas exigible. L’agent peut toutefois demander des dommages-intérêts lorsqu’une faute de l’acquéreur lui a fait perdre une chance réelle de percevoir cette rémunération.
L’acquéreur peut-il être responsable envers une agence immobilière ?
Oui. Sa responsabilité délictuelle peut être engagée lorsqu’un comportement fautif cause directement un préjudice à l’agence, même si le paiement recherché ne peut pas être obtenu comme une commission contractuellement exigible.
Le défaut de réponse à une demande de pièces pour un permis de construire constitue-t-il une faute ?
Oui, lorsque l’acquéreur a reçu cette demande et que son abstention provoque le refus du permis, la défaillance de la condition suspensive et l’échec de la vente.
L’agent immobilier est-il indemnisé à hauteur de la totalité de sa commission ?
Pas nécessairement. Lorsque son préjudice est une perte de chance, l’indemnité doit être proportionnée à la probabilité que la vente aurait abouti et que la commission aurait été perçue.
Comment le juge évalue-t-il la perte de chance de percevoir les honoraires ?
Le juge tient notamment compte des autres conditions suspensives, des aléas affectant l’opération et de son degré d’avancement. Dans l’affaire commentée, la chance de percevoir les honoraires a été évaluée à 30 %.
Un mandat de recherche est-il nul s’il ne mentionne pas la surface du terrain recherché ?
Pas automatiquement. La Cour d’appel de Paris a jugé que l’indication de la nature du bien, de sa localisation communale et du prix d’acquisition recherché pouvait suffire à déterminer l’objet du mandat malgré l’absence de surface.
Une différence d’honoraires entre le mandat et la promesse de vente annule-t-elle le mandat ?
Non, dans cette affaire. La Cour a retenu que la promesse avait été conclue entre le vendeur et l’acquéreur, sans que l’agence y soit partie, et que la rémunération convenue entre l’agence et son mandant demeurait celle prévue par le mandat de recherche.
Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 1, 3 juillet 2026, n° 24/10367 (JurisData n° 2026-012393).