La cour d’appel de Versailles rappelle, d’une part, que l’action en indemnisation d’un préjudice de jouissance résultant d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement n’est pas prescrite tant que ce manquement perdure et, d’autre part, que la prescription ne commence à courir qu’à compter du moment où le manquement cesse.

1. Textes applicables

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, fixe à trois ans le délai de prescription de toutes les actions dérivant d’un contrat de bail d’habitation. Ce délai ne court pas automatiquement à compter de la naissance matérielle du désordre, mais à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

L’article 1719 du code civil rappelle que le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil complète ce dispositif en imposant au bailleur d’effectuer, pendant le bail, toutes les réparations autres que locatives qui deviennent nécessaires.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, impose au bailleur de délivrer un logement décent, d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat.

Enfin, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’eau, permettre une aération suffisante et ne pas exposer la santé ou la sécurité des occupants à des risques manifestes.

Synthèse des textes applicables

Ces textes organisent une obligation continue à la charge du bailleur.

Il ne lui suffit pas de délivrer un logement correct au jour de l’entrée dans les lieux : il doit maintenir ce logement en état de servir à l’usage d’habitation pendant toute la durée du bail et garantir au locataire une jouissance paisible.

En présence de désordres persistants, d’humidité, d’infiltrations ou d’absence de traitement efficace des causes du sinistre, l’action indemnitaire du locataire n’est pas enfermée dans un calcul abstrait de prescription courant dès l’apparition des premiers désordres.

Il faut déterminer à quel moment le locataire a eu connaissance de la cause imputable au bailleur et, surtout, si le manquement a cessé.

2. Jurisprudence applicable

Le délai de prescription de l’action en indemnisation fondée sur un manquement continu du bailleur à ses obligations ne commence à courir qu’à compter du moment où ce manquement cesse, Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491.

L’obligation de délivrance du bailleur, parce qu’elle est continue pendant toute la durée du bail, permet au locataire de poursuivre l’exécution forcée tant que le manquement perdure et d’obtenir l’indemnisation de ses conséquences dommageables sur les cinq années précédant la demande, Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, https://www.neujanicki.com/bail-commercial-obligation-de-delivrance-prescription/

Il ressort de cette jurisprudence que la prescription doit être appréciée à partir d’une analyse concrète du manquement invoqué : lorsqu’il s’agit d’un trouble continu imputable au bailleur, le délai ne peut courir comme s’il s’agissait d’un fait isolé et définitivement consommé.

3. Faits et procédure

Par bail d’habitation conclu le 26 juillet 2017 à effet au 1er août 2017, des bailleurs ont donné en location un pavillon de 133,60 m² à des locataires.

Très rapidement, les locataires se sont plaints d’infiltrations et d’un état général d’humidité affectant le logement. Un premier constat d’huissier a été établi le 28 juillet 2021.

Le service d’hygiène et de prévention des risques de la ville a ensuite adressé le 22 octobre 2021 une mise en demeure aux bailleurs, dont les locataires ont reçu copie. Un second constat a été dressé le 4 novembre 2022.

Après avoir quitté les lieux, les locataires ont assigné les bailleurs en août 2023 pour obtenir l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et le remboursement du dépôt de garantie.

Les bailleurs ont opposé la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en soutenant que les demandes relatives aux faits antérieurs au 3 août 2020 étaient prescrites.

Le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a écarté cette fin de non-recevoir et condamné les bailleurs à indemniser les locataires.

Les bailleurs ont interjeté appel.

4. Solution de la cour d’appel

La cour d’appel de Versailles confirme l’analyse du premier juge sur la prescription.

Elle relève que les locataires ont bien subi des désordres peu de temps après leur entrée dans les lieux. Toutefois, ce n’est qu’à compter du courrier du service d’hygiène du 22 octobre 2021 qu’ils ont été clairement informés de ce que la cause des désordres relevait de la responsabilité des bailleurs.

La cour ajoute surtout que, s’agissant d’une obligation continue et persistante, le délai de prescription de l’action en indemnisation d’un préjudice de jouissance résultant d’un manquement du bailleur à assurer la jouissance paisible des lieux ne peut commencer à courir qu’à partir du moment où le manquement cesse.

Elle rejette donc la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Cour d’appel de Versailles, 2 décembre 2025, n° 24/06457

5. Analyse de la décision

L’intérêt principal de l’arrêt tient à l’articulation entre la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et la nature continue des obligations du bailleur.

La cour ne retient pas une approche purement chronologique consistant à faire courir le délai à compter des premiers désordres matériels. Elle adopte une lecture plus réaliste : tant que la cause des désordres n’est pas clairement identifiée comme relevant de la responsabilité du bailleur et tant que le manquement perdure, la prescription ne peut être considérée comme acquise.

Cette solution est cohérente avec la logique des obligations continues. Le bailleur n’est pas tenu par une obligation ponctuelle, limitée à la remise des clés. Il doit assurer dans le temps la décence du logement, son entretien et la jouissance paisible des lieux.

La décision est également importante sur le terrain probatoire. Les bailleurs invoquaient de multiples causes exonératoires : force majeure, catastrophe naturelle, crise sanitaire, faute des locataires. La cour les écarte en retenant que les désordres étaient antérieurs à la catastrophe naturelle de mai 2020, que les travaux réalisés n’avaient pas traité la cause profonde des infiltrations et que les éléments produits ne permettaient pas d’imputer l’état général d’humidité aux seuls locataires.

En d’autres termes, l’arrêt montre que la persistance du manquement du bailleur ne se déduit pas seulement de la présence de désordres, mais aussi de l’inefficacité des réponses techniques apportées.

6. A retenir

Cette décision apporte 4 enseignements :

• l’action dérivant d’un bail d’habitation se prescrit en principe par trois ans ;

• ce délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir ;

• lorsqu’il s’agit d’un manquement continu du bailleur à l’obligation de jouissance paisible, le délai de prescription ne commence pas à courir tant que ce manquement persiste ;

• la persistance de désordres d’humidité, d’infiltrations ou d’absence de traitement efficace des causes du sinistre peut donc rendre recevable l’action du locataire, même si les premiers désordres sont anciens.

FAQ

Le délai de prescription de l’action du locataire court-il dès l’apparition des premiers désordres ?

Pas nécessairement. Lorsque le manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible est continu, le délai ne commence pas à courir tant que ce manquement persiste.

La connaissance des désordres suffit-elle à faire courir la prescription ?

Non. Encore faut-il que le locataire connaisse ou puisse identifier les faits lui permettant d’agir utilement, notamment l’imputabilité du trouble au bailleur.

Le bailleur peut-il s’exonérer en prouvant qu’il a fait réaliser des travaux ?

Seulement si ces travaux ont effectivement mis fin à la cause des désordres. Des interventions partielles ou inefficaces ne suffisent pas.

La catastrophe naturelle ou la crise sanitaire exonèrent-elles automatiquement le bailleur ?

Non. Si les désordres existaient déjà auparavant ou si le défaut d’entretien est antérieur, ces éléments ne suffisent pas à écarter sa responsabilité.

Le fait que les locataires aient quitté les lieux empêche-t-il leur indemnisation ?

Non. Le départ des lieux n’empêche pas la réparation du préjudice subi pendant le bail.