En matière de bail commercial renouvelé, le loyer fixé à la valeur locative ne résulte pas d’un simple calcul au mètre carré pondéré. Il doit être corrigé à la hausse ou à la baisse en fonction des obligations respectives des parties et de ce qui est supporté par les locataires dans les autres références locatives.
Les charges et travaux qui incombent normalement au bailleur mais qui sont transférés au locataire sans contrepartie constituent en principe des facteurs de diminution de la valeur locative. À l’inverse, une majoration n’est admise que si le bail confère réellement au preneur un avantage commercial excédant l’usage courant.
À retenir
- la taxe foncière mise à la charge du preneur justifie en principe un abattement sur la valeur locative ;
- il en va de même, selon les cas, de l’assurance de l’immeuble, des travaux de mise aux normes, des travaux prescrits par l’administration et des travaux liés à la vétusté lorsqu’ils sont transférés au locataire sans contrepartie ;
- le juge n’est pas lié par l’expert judiciaire et peut retenir sa propre appréciation de la valeur unitaire, de la pondération et des correctifs ;
- une majoration suppose un avantage commercial réellement inhabituel ; une simple clause de cession intra-groupe assortie d’une solidarité du cédant pendant trois ans ne suffit pas nécessairement.
1. Textes applicables – Abattements et majorations dans la fixation du loyer renouvelé
Article L. 145-33 du Code de commerce
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »
Ce texte fixe le cadre général : la valeur locative ne dépend pas seulement de l’emplacement ou de la surface, mais aussi des obligations supportées par chacune des parties.
Article R. 145-8 du Code de commerce
« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. »
Ce texte est central : il fonde les abattements appliqués à la valeur locative lorsque le bail transfère au preneur des charges ou obligations normalement assumées par le bailleur.
Article R. 145-7 du Code de commerce
« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Toutes les références proposées doivent comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les dates de fixation et de prise d’effet du prix, ainsi que les modalités de cette fixation. »
Ce texte rappelle que les références locatives doivent être analysées avec précision et, si nécessaire, corrigées.
Article R. 145-35, 3° du Code de commerce
« Ne peuvent être imputés au locataire :
(…)
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; »
Ce texte, issu du dispositif Pinel, n’empêche pas contractuellement de mettre la taxe foncière à la charge du preneur, mais cette stipulation peut néanmoins être prise en compte comme facteur de diminution de la valeur locative au renouvellement.
Synthèse des textes applicables
Ces dispositions signifient que la valeur locative d’un bail renouvelé se détermine d’abord par un prix de base au mètre carré pondéré, puis par des correctifs. Lorsque le bail transfère au locataire des charges normalement supportées par le bailleur, telles que la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble ou certains travaux, le juge peut appliquer un abattement.
Cependant, elles peuvent être neutralisées si dans les références locatives permettant de déterminer le loyer les autres locataire supportent également ces charges, impôts, taxes, redevances et travaux.
En revanche, une majoration n’est admise que si le bail procure au preneur un avantage commercial suffisamment caractérisé.
2. Jurisprudence applicable
La Cour de cassation juge de manière constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Elle l’a expressément rappelé à propos de la taxe foncière dans l’arrêt Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917
Elle a également admis qu’une cour d’appel pouvait tenir compte, au titre de l’article R. 145-8 du Code de commerce, non seulement de la taxe foncière, mais aussi des travaux de mise en conformité, du coût de l’assurance souscrite par le bailleur et des frais de gérance mis à la charge du preneur, pour diminuer la valeur locative du bail renouvelé. Cette solution résulte de Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-21.570
Plus récemment, la troisième chambre civile a censuré une décision qui refusait tout abattement au motif que le transfert de la taxe foncière serait fréquent dans les baux commerciaux du secteur. La Cour de cassation rappelle au contraire que, sauf stipulation contraire, la taxe foncière incombe normalement au bailleur et que son transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Il s’agit de Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.268
S’agissant plus spécifiquement de l’assurance, la Cour de cassation rappelle également qu’un abattement ne peut être retenu que s’il est constaté que le bailleur s’est effectivement déchargé sans contrepartie sur le preneur d’une charge qui lui incombait normalement. Cette précision ressort de Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-21.583
Il ressort de cette jurisprudence une ligne claire : les abattements liés aux charges exorbitantes du droit commun sont aujourd’hui solidement admis, tandis que leur mise en œuvre suppose une vérification concrète du contenu du bail, de l’existence d’une contrepartie et de la méthode de comparaison retenue.
3. Faits et procédure
Première décision : CA Paris, 12 février 2026, n° 22/15564
Un bail commercial conclu en 2011 sur des locaux situés à Paris 8e, à usage de vente de produits d’ameublement, décoration, agencement, aménagement, produits de beauté et services liés à l’architecture intérieure, a été renouvelé à compter du 1er avril 2020. Le bailleur soutenait que la valeur locative devait être fixée à 275.500 euros, tandis que la locataire défendait un loyer de 163.000 euros. Un expert judiciaire avait retenu 183.000 euros ; le juge des loyers commerciaux avait finalement fixé le loyer renouvelé à 213.974 euros.
Seconde décision : CA Paris, 5 février 2026, n° 23/16884
Dans une autre affaire, un bail conclu en 2007 sur des locaux exploités comme supérette alimentaire et non alimentaire, petite restauration sans cuisson et sandwicherie, avait été renouvelé au 1er août 2019 après une durée contractuelle de douze ans. Les parties s’accordaient sur le recours à la valeur locative et sur un prix unitaire de 1.500 euros par mètre carré pondéré, mais divergeaient sur la surface à retenir, les abattements et une majoration de 2 % revendiquée par le bailleur au titre d’une clause de libre cession du droit au bail au profit des sociétés du groupe Monoprix.
4. Analyse des décisions
Ces deux décisions du début de l’année 2026 permettent de dégager une méthode très lisible.
4.1. Le juge part d’une valeur locative brute
Dans les deux espèces, la cour commence par apprécier les critères classiques : emplacement, commercialité du secteur, caractéristiques des locaux, destination contractuelle, état et agencement. Dans la décision du 12 février 2026, elle retient ainsi un prix unitaire de 1.100 euros/m² pondéré en tenant compte d’une bonne implantation, d’un linéaire de vitrine important et d’une bonne adaptation à l’activité, tout en corrigeant à la baisse la valeur en raison de nombreuses salles d’exposition discontinues en sous-sol. Dans la décision du 5 février 2026, le prix unitaire de 1.500 euros/m² pondéré n’était pas discuté.
4.2. Les abattements sont appliqués lorsque le bail transfère des charges exorbitantes
C’est le point central des deux arrêts.
Dans l’arrêt du 12 février 2026, la cour valide la déduction de la taxe foncière et applique en outre un abattement de 3 % pour tenir compte des travaux prescrits par l’administration, des travaux de mise aux normes et des travaux liés à la vétusté, tous mis à la charge du preneur sans contrepartie spécifique.
Dans l’arrêt du 5 février 2026, la cour approuve la déduction de la taxe foncière et de l’assurance de l’immeuble mises à la charge du locataire. Elle précise que le caractère usuel de ces clauses dans les baux parisiens ne leur retire pas leur caractère exorbitant dès lors que la taxe foncière et l’assurance de l’immeuble se rattachent en principe à la propriété immobilière.
Ces deux décisions rejoignent directement la ligne de la Cour de cassation : le raisonnement ne consiste pas à se demander si le transfert est fréquent dans la pratique, mais s’il porte sur une charge qui incombe normalement au bailleur et si ce transfert a été ou non compensé.
4.3. Les majorations ne sont admises qu’avec prudence
La seconde décision est particulièrement intéressante sur ce point.
Le bailleur sollicitait une majoration de 2 % au titre d’une clause autorisant la libre cession du droit au bail à toute société du groupe Monoprix. La cour refuse cette majoration. Elle estime que cette stipulation ne constitue pas un avantage commercial important excédant l’usage courant, dès lors que la cession est limitée aux sociétés du groupe et que le preneur reste solidaire du cédant pendant trois ans.
Autrement dit, toute facilité contractuelle consentie au preneur ne justifie pas automatiquement une majoration. Il faut encore démontrer qu’elle constitue un avantage atypique, concret et suffisamment significatif pour influer sur la valeur locative. Sur ce terrain, la prudence des juridictions paraît beaucoup plus marquée que pour les abattements.
4.4. Les correctifs doivent rester cohérents avec la méthode retenue
Ces décisions montrent aussi qu’il ne suffit pas d’invoquer abstraitement une charge ou un avantage. Il faut encore démontrer son impact réel dans l’économie du bail et dans la méthode d’évaluation retenue. La cour d’appel de Paris vérifie notamment :
- si les charges transférées ont reçu une contrepartie réelle ;
- si les références invoquées intègrent ou non ces charges ;
- si l’avantage invoqué excède réellement l’usage courant ;
- et si la méthode suivie conserve une cohérence d’ensemble.
Cour d’appel de Paris, pôle 5, ch. 3, 5 février 2026, n° 23/16884
Cour d’appel de Paris, pôle 5, ch. 3, 12 février 2026, n° 22/15564
Conclusion
Les arrêts des 5 et 12 février 2026 confirment que la fixation du loyer du bail renouvelé ne se limite pas à un débat sur le prix au mètre carré. Le contentieux se joue souvent, de manière décisive, sur les correctifs appliqués à la valeur locative.
En pratique, les abattements liés aux charges exorbitantes du droit commun sont aujourd’hui nettement mieux assis que les majorations invoquées au titre d’avantages consentis au preneur. Pour le bailleur comme pour le locataire, la rédaction des clauses de charges, travaux, assurance, taxe foncière et cession demeure donc déterminante bien au-delà de la vie courante du bail, jusque dans la fixation du loyer de renouvellement.
Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 5 février 2026, n° 23/16884
Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 12 février 2026, n° 22/15564
FAQ
La taxe foncière mise à la charge du locataire justifie-t-elle toujours un abattement ?
En principe, oui. La jurisprudence récente considère que la taxe foncière constitue une charge normalement supportée par le bailleur et que son transfert au preneur justifie une diminution de la valeur locative.
L’assurance de l’immeuble peut-elle aussi être déduite ?
Oui, lorsque le bail met l’assurance de l’immeuble à la charge du locataire, cette stipulation peut être analysée comme une charge exorbitante justifiant un abattement, comme dans l’arrêt du 5 février 2026.
Les travaux de mise aux normes ou de vétusté ont-ils une incidence sur le loyer renouvelé ?
Oui. S’ils incombent normalement au bailleur et sont transférés au preneur sans contrepartie, ils peuvent justifier un correctif à la baisse de la valeur locative.
Une clause de libre cession du bail entraîne-t-elle automatiquement une majoration ?
Non. La majoration n’est admise que si la clause procure au preneur un avantage commercial réel et inhabituel. Une simple cession intra-groupe encadrée peut être jugée insuffisante.
Le caractère usuel d’une clause dans les baux du secteur empêche-t-il un abattement ?
Non. La Cour de cassation a clairement rappelé que le caractère fréquent d’un transfert de taxe foncière ne fait pas disparaître son caractère de charge normalement supportée par le bailleur