La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription. Le locataire qui laisse expirer ce délai perd son droit à indemnité d’éviction ainsi que son droit au maintien dans les lieux.
À retenir
- le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d’effet du congé pour obtenir l’indemnité d’éviction ;
- la prescription biennale s’applique même lorsque le congé comporte une offre d’indemnité d’éviction ;
- la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend la prescription ;
- à l’expiration du délai, le locataire devient occupant sans droit ni titre, ce qui peut justifier son expulsion.
1. Textes applicables – Prescription et maintien dans les lieux
Article 835 du Code de procédure civile
« Le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Ce texte fonde la compétence du juge des référés pour ordonner des mesures destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite, notamment l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.
Article L.145-9 du Code de commerce
« Le congé met fin au bail.
Le preneur qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Ce texte fixe le délai de prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction.
Article L.145-28 du Code de commerce
« Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci. »
Il en résulte que lorsque le locataire est prescrit dans son action en indemnité d’éviction, il perd également son droit au maintien dans les lieux.
En synthèse, ces dispositions combinées signifient que le locataire qui souhaite obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. À défaut, son action est prescrite et il perd également son droit au maintien dans les lieux, ce qui peut permettre au bailleur de solliciter son expulsion en référé.
2. Faits et procédure
Une commune avait donné à bail commercial des locaux à un locataire.
Le 10 juillet 2018, la bailleresse délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 mars 2019.
Le 4 novembre 2019, elle met le locataire en demeure de transmettre des éléments permettant d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.
Le locataire ne saisit toutefois pas le tribunal afin d’en obtenir la fixation.
Le 19 novembre 2021, la bailleresse assigne alors le locataire :
- en constatation de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction ;
- en expulsion.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence refuse de faire droit à cette demande, considérant notamment que :
- la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d’éviction ;
- elle avait indiqué au locataire qu’il pouvait se maintenir dans les lieux ;
- l’invocation ultérieure de la prescription révélait une mauvaise foi.
La bailleresse se pourvoit en cassation.
3. Analyse de l’arrêt
La Cour de cassation casse l’arrêt en ces termes:
« En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés.«
Elle rappelle que la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
La Cour précise également que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription.
En conséquence, le locataire qui ne saisit pas le tribunal dans le délai de deux ans :
- est prescrit dans son action en paiement de l’indemnité d’éviction ;
- perd son droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du Code de commerce.
Il devient alors occupant sans droit ni titre, ce qui peut justifier son expulsion.
La Cour de cassation casse donc l’arrêt de la cour d’appel qui avait refusé de constater cette situation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-10.579
4. Portée pratique de la décision
Cet arrêt illustre la rigueur de la prescription biennale du statut des baux commerciaux.
Le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans, même lorsque :
- le bailleur reconnaît le principe d’une indemnité d’éviction ;
- des échanges ou négociations sont en cours pour en déterminer le montant.
À défaut d’action judiciaire dans ce délai, le locataire perd :
- son droit à indemnité d’éviction ;
- et son droit au maintien dans les lieux.
FAQ
Quel est le délai pour demander une indemnité d’éviction ?
Le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d’effet du congé.
Le congé avec offre d’indemnité d’éviction suspend-il la prescription ?
Non. La prescription court même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
La mauvaise foi du bailleur peut-elle empêcher la prescription ?
Non. La mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend la prescription biennale.
Que devient le locataire qui laisse passer le délai ?
Il perd son droit à indemnité d’éviction et devient occupant sans droit ni titre, pouvant être expulsé.