La Cour de cassation rappelle que lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’un litige relevant de sa compétence et qu’une demande de fixation ou de révision du loyer du bail commercial est formée à titre accessoire, il doit statuer sur cette demande. Par conséquent, il ne peut pas se déclarer incompétent pour renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux.
1. Textes applicables – Compétence en matière de fixation du loyer du bail commercial
Article R.145-23 du Code de commerce
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. »
Ce texte organise la répartition des compétences entre :
- le juge des loyers commerciaux, compétent pour les contestations relatives à la fixation du loyer ;
- le tribunal judiciaire, compétent pour les autres litiges relatifs au bail commercial.
Toutefois, lorsque la demande de fixation du loyer est accessoire à un litige relevant du tribunal judiciaire, celui-ci peut statuer sur cette question.
La décision commentée précise la portée de cette règle : dans cette hypothèse, le tribunal judiciaire ne dispose pas d’une simple faculté mais d’une véritable obligation de statuer.
2. Jurisprudence applicable relative à la compétence du juge des loyers commerciaux
La jurisprudence rappelle régulièrement que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive pour les contestations relatives à la fixation du loyer. Cependant, il y a une exception lorsque cette question est soulevée à titre accessoire dans un litige relevant du tribunal judiciaire.
A ce titre, la Cour de Cassation avait cassé une décision ayant refusé au tribunal de grande instance la connaissance d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé. Pourtant, il était saisi d’une contestation sur la date de renouvellement du bail, soit une contestation relevant de sa compétence. (Cass. 3e civ., 24 février 1999, n° 97-14.536)
La Cour de cassation a également précisé que, lorsque le tribunal judiciaire statue ainsi à titre accessoire sur une demande en fixation du prix du bail, la procédure applicable n’est pas la procédure spéciale « sur mémoire » propre au juge des loyers commerciaux. Au contraire, il s’agit de la procédure contentieuse ordinaire applicable devant cette juridiction. (Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 12-13.923) :
L’arrêt du 12 février 2026 commenté s’inscrit dans cette logique en précisant que le tribunal judiciaire ne peut refuser de statuer sur une telle demande accessoire.
3. Faits et procédure
Une société bailleresse avait donné à bail des locaux commerciaux en état futur d’achèvement par acte du 4 juillet 2012.
Le 15 février 2018, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La locataire a alors assigné la bailleresse afin :
- d’obtenir l’annulation du commandement de payer ;
- d’obtenir l’indemnisation de préjudices liés à des manquements contractuels du bailleur.
En cours d’instance, elle a formé une demande additionnelle de révision à la baisse du loyer à compter du 1er janvier 2017.
Le tribunal judiciaire de Marseille s’est toutefois déclaré matériellement incompétent pour statuer sur cette demande de révision du loyer et a renvoyé les parties devant le juge des loyers commerciaux.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette décision. En effet, elle estimait que le tribunal judiciaire disposait seulement de la faculté de statuer sur la question du loyer.
Les bailleresses ont formé un pourvoi en cassation.
4. Portée pratique et enseignements : analyse de l’arrêt
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle rappelle que l’article R.145-23 du Code de commerce distingue :
- les contestations relatives à la fixation du loyer, qui relèvent du juge des loyers commerciaux ;
- les autres litiges relatifs au bail commercial, qui relèvent du tribunal judiciaire.
Toutefois, lorsque la question du loyer est présentée accessoirement à un litige relevant du tribunal judiciaire, ce dernier doit se prononcer sur cette demande.
En l’espèce :
- la locataire avait introduit une demande principale portant sur la validité du commandement de payer ;
- la demande de révision du loyer était accessoire à cette contestation.
Le tribunal judiciaire était donc compétent pour statuer sur cette demande.
La Cour de cassation précise surtout que le tribunal judiciaire a l’obligation de statuer sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande. Il ne peut donc pas se déclarer incompétent pour renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux.
L’arrêt rappelle ainsi un principe de bonne administration de la justice :
lorsqu’une demande relative au loyer est accessoire à un litige relevant du tribunal judiciaire, celui-ci doit trancher l’ensemble du litige.
Conclusion
Cette décision sécurise la pratique contentieuse des baux commerciaux en évitant la multiplication des procédures. De plus, elle rappelle l’obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur les demandes accessoires relatives au loyer.
Cour de Cassation, 3ème chambre Civile, 12 février 2026, n° 24-18.788
5. FAQ – Compétence en matière de fixation du loyer commercial
Quel juge est compétent pour fixer le loyer d’un bail commercial ?
En principe, la fixation du loyer relève du juge des loyers commerciaux. Ce juge statue selon la procédure spécifique prévue par le Code de commerce.
Le tribunal judiciaire peut-il statuer sur la fixation du loyer ?
Oui, lorsque la question du loyer est accessoire à un litige relevant de sa compétence.
Le tribunal judiciaire peut-il refuser de statuer sur cette demande ?
Non. La Cour de cassation rappelle que lorsqu’il est valablement saisi d’une telle demande accessoire, le tribunal judiciaire doit statuer sur sa recevabilité et son bien-fondé.
Pourquoi cette décision est-elle importante ?
Elle évite la multiplication des procédures et garantit une bonne administration de la justice en permettant au tribunal judiciaire de trancher l’ensemble du litige.