Lorsqu’un vendeur dissimule volontairement des informations essentielles sur l’état du bien vendu, ce dol peut exclure la responsabilité de l’agent immobilier. L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il ne peut être tenu responsable d’un vice affectant la structure d’un immeuble s’il n’en avait pas connaissance et si le vendeur ne l’en a pas informé.
1. Textes applicables – Responsabilité civile et obligations du mandataire
Article 1995 du Code civil – Responsabilité du mandataire
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »
Cet article pose le principe selon lequel le mandataire — dont fait partie l’agent immobilier lorsqu’il agit dans le cadre d’un mandat de vente — engage sa responsabilité en cas de mauvaise exécution de sa mission.
Le mandant doit toutefois démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.
Article 1240 du Code civil – Responsabilité civile délictuelle
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Cet article fonde la responsabilité civile délictuelle.
En matière d’intermédiation immobilière, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée à l’égard des tiers lorsqu’une faute dans l’exercice de sa mission cause un dommage.
2. Jurisprudence applicable relative à la responsabilité de l’agent immobilier
L’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil, mais il n’est pas tenu d’une obligation d’expertise technique du bien.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’agent immobilier doit s’assurer de la cohérence des informations transmises, sans pour autant être tenu d’investigations techniques dépassant ses compétences.
La Cour de Cassation a ainsi jugé que :
- L’agent immobilier doit être condamné pour n’avoir pas conseillé l’acquéreur sur un éventuel défaut d’étanchéité de la toiture alors qu’il existait dans le bien des traces d’infiltrations (Cass. 3e civ. 21 décembre 2023 n° 22-20.045).
- L’agent immobilier ne peut voir sa responsabilité engagée pour l’existence d’un vice affectant l’immeuble dès lors qu’il n’est pas établi qu’il en avait connaissance ou qu’il disposait d’éléments lui permettant d’en suspecter l’existence. (Cass. 3e civ., 26 octobre 2017, n° 16-21.951)
- L’agent immobilier, simple intermédiaire dans l’opération de vente, n’est pas tenu d’une mission d’expertise technique du bien et que son obligation de conseil ne saurait s’étendre à la détection de désordres relevant de compétences techniques particulières. (Cass. 3e civ., 4 mars 2014, n° 12-29.019)
3. Faits et procédure
Par acte notarié du 17 janvier 2017, un couple de vendeurs a cédé une maison d’habitation à une acquéreuse pour un prix de 62 500 euros.
Après la vente, l’acquéreuse a découvert des désordres affectant la structure des combles de l’immeuble. Une expertise judiciaire a été ordonnée et a révélé une modification structurelle importante : la suppression de la partie supérieure d’un mur de refend, accompagnée d’un système de renfort métallique incomplet.
L’expert judiciaire a conclu que :
- la stabilité de la structure des combles était gravement compromise ;
- l’ouvrage était dangereux pour les occupants ;
- les désordres étaient visibles mais non décelables par un non-professionnel.
L’acquéreuse a alors assigné les vendeurs en résolution de la vente pour vices cachés.
Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bourges :
- a prononcé la résolution de la vente ;
- a condamné les vendeurs à restituer le prix et à indemniser l’acquéreur.
Les vendeurs ont ensuite assigné l’agent immobilier en garantie, soutenant qu’il aurait dû détecter les anomalies structurelles.
Le tribunal a rejeté leur demande, décision dont ils ont relevé appel.
4. Portée pratique et enseignements : analyse de l’arrêt
La cour d’appel de Bourges confirme la mise hors de cause de l’agent immobilier.
Elle rappelle d’abord que la responsabilité de l’agent immobilier suppose la démonstration d’une faute dans l’exécution du mandat.
Or, en l’espèce :
- l’agent immobilier n’avait pas la qualité de professionnel de la construction ;
- les désordres affectant les combles étaient non décelables pour un non-professionnel ;
- le mandat de vente ne mentionnait aucune transformation structurelle ;
- les vendeurs n’avaient pas informé l’agent immobilier des travaux entrepris.
La cour souligne également que les vendeurs avaient eux-mêmes réalisé les travaux et avaient vendu le bien sans achever les aménagements en cours.
Dans ces conditions, la présence d’étais dans les combles ne pouvait suffire à imposer à l’agent immobilier des investigations techniques approfondies.
La cour considère enfin que les vendeurs avaient volontairement omis de communiquer des informations essentielles sur l’état du bien, caractérisant une réticence dolosive.
Ce silence dolosif leur est entièrement imputable aux vendeurs et ne peut être transféré à l’agent immobilier.
La responsabilité de l’agent immobilier est donc écartée.
Conclusion
La décision rappelle utilement que l’agent immobilier n’est pas un expert technique du bâtiment. Son obligation d’information ne saurait suppléer la dissimulation volontaire du vendeur sur l’état réel du bien.
Cour d’appel de Bourges, 1re chambre, 20 février 2026, n° 25/00432
FAQ – Responsabilité de l’agent immobilier
L’agent immobilier est-il responsable des vices cachés d’un bien ?
Non, sauf s’il avait connaissance du vice ou s’il a commis une faute dans l’exercice de son devoir d’information.
L’agent immobilier doit-il vérifier la structure d’un bâtiment ?
Non. L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’est pas tenu de réaliser des investigations techniques.
Le vendeur doit-il informer l’agent immobilier des travaux réalisés ?
Oui. Le vendeur doit communiquer à l’agent immobilier toutes les informations pertinentes sur l’état du bien afin qu’il puisse informer correctement l’acquéreur.
Le dol du vendeur peut-il exonérer l’agent immobilier ?
Oui. Lorsque le vendeur dissimule volontairement des informations déterminantes sur l’état du bien, cette réticence dolosive peut exclure la responsabilité de l’agent immobilier.
L’agent immobilier a-t-il une obligation de conseil ?
Oui. L’agent immobilier doit informer et conseiller les parties sur les éléments dont il a connaissance ou qu’il peut raisonnablement vérifier dans le cadre de sa mission.