Le bailleur d’un local d’habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l’indemnité d’occupation due par celui-ci lorsqu’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail
1. Textes applicables
Pour mémoire, l’article 22 de la oi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l’exécution des obligations locatives.
Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, à condition qu’elles soient justifiées.
👉 La difficulté résidait dans la définition de ces « sommes restant dues » :
incluent-elles une indemnité d’occupation née après l’expiration du bail ?
L’arrêt commenté répond clairement par l’affirmative.
2. Faits et procédure
Une SCI avait donné à bail d’habitation un appartement.
Le bail a pris fin à la suite d’un congé pour vendre prenant effet le 31 mars 2016.
La locataire s’étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.
Postérieurement, la locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie, majoré de pénalités.
La cour d’appel de Versailles :
- rejette les demandes de la locataire
- impute l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie
Un pourvoi est formé.
3. Analyse de l’arrêt
La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide sans réserve le raisonnement des juges du fond.
Elle affirme que :
L’indemnité d’occupation due par le locataire maintenu dans les lieux après le terme du bail est incluse dans les sommes restant dues au bailleur.
Ainsi, la Cour ne limite pas ces sommes aux dettes strictement contractuelles.
Peu importe que l’indemnité d’occupation trouve sa source dans une occupation sans droit ni titre :
elle reste une dette du locataire envers le bailleur.
👉 La distinction entre dette contractuelle et dette quasi-délictuelle devient ici indifférente.
Par ailleurs, la locataire soutenait que la créance d’indemnité d’occupation était prescrite. Cet argument est écarté car l’imputation sur le dépôt de garantie n’est pas analysée comme une action autonome en paiement.
Autrement dit :
Le locataire ne peut réclamer la restitution du dépôt tout en neutralisant la dette qu’il a lui-même créée par son maintien dans les lieux.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2026, n° 24-20.758
4. FAQ
Le bailleur peut-il imputer une indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie ?
Oui. Elle constitue une somme restant due au sens de l’article 22.
Peu importe que le bail soit expiré ?
Oui. La dette née de l’occupation postérieure peut être déduite.
Le locataire peut-il opposer la prescription ?
Non, lorsqu’il agit en restitution du dépôt.
Une compensation formelle est-elle nécessaire ?
Non. L’imputation découle directement du mécanisme légal.
Cette solution protège-t-elle les bailleurs ?
Très clairement : elle limite les stratégies contentieuses après restitution des lieux.