En matière de bail commercial, sauf stipulation contraire, le locataire n’est pas tenu d’exploiter toutes les activités autorisées par le bail commercial. Par ailleurs, l’absence d’immatriculation spécifique au RCS pour un local distinct ne fait pas obstacle au droit au renouvellement lorsqu’une unité d’exploitation est caractérisée. À défaut de motif grave et légitime, le bailleur qui refuse le renouvellement reste donc redevable d’une indemnité d’éviction.
1. Sur l’unité d’exploitation et l’absence de motif grave et légitime
Pour mémoire :
- L’Article L.145-1 du Code de commerce rappelle que le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant immatriculé au RCS.
- Les articles L.145-14 et L.145-17 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui refuse le renouvellement doit une indemnité d’éviction sauf motif grave et légitime.
- L’article R.123-53 du Code de commerce impose une obligation de déclarer les activités exercées lors de l’immatriculation.
Dans ce cadre, la Cour d’appel rappelle deux principes opérationnels :
- Le preneur doit respecter la destination contractuelle, mais n’est pas tenu d’exploiter toutes les activités autorisées par le bail.
- L’absence d’immatriculation autonome pour un local commercial n’exclut pas le bénéfice du statut lorsque les locaux participent à une unité d’exploitation unique, caractérisée notamment par une complémentarité fonctionnelle et une organisation économique commune
Dès lors, ces circonstances ne constituent pas un motif grave et légitime permettant d’écarter l’indemnité d’éviction.
2. Faits et procédure
Une société exploitait un hôtel et, au rez-de-chaussée de l’immeuble, un espace initialement destiné à une activité de restauration traditionnelle. Le bailleur avait expressément autorisé les activités de « petit-déjeuner et restauration ».
Avec le temps, le locataire avait cessé l’activité de restaurant pour se limiter au service du petit-déjeuner, sans immatriculation spécifique pour ce local.
Le bailleur a refusé le renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant :
- une violation de la destination contractuelle,
- un défaut d’immatriculation au RCS,
- l’absence de fonds de commerce autonome.
Le tribunal judiciaire avait privé le locataire de l’indemnité et ordonné son expulsion. La société locataire a interjeté appel.
3. Analyse de l’arrêt
La Cour d’appel de Paris adopte une lecture résolument pragmatique.
Sur l’abandon de l’activité de restauration
Le bail autorisait plusieurs activités. Pour la Cour d’appel, choisir de n’en exploiter qu’une seule ne caractérise pas une faute, dès lors que l’activité exercée demeure contractuellement autorisée.
Le moyen tiré de l’abandon du restaurant est donc jugé inopérant.
Sur l’absence d’immatriculation spécifique
La Cour d’appel procède à une analyse concrète de l’exploitation et relève plusieurs indices déterminants :
- autorisation par le bailleur de réunir les locaux ;
- entrée unique pour l’hôtel et la salle de petit-déjeuner (unicité physique) ;
- prestation de petit-déjeuner exigée pour un hôtel trois étoiles ;
- comptabilité et fiscalité uniques ;
- prise en compte historique des recettes du petit-déjeuner dans les expertises locatives.
Ces éléments démontrent une unité d’exploitation unique et indivisible, excluant la nécessité d’une immatriculation distincte.
Ainsi, l’abandon de l’activité de restauration et sa limitation à l’activité de petit déjeuner sans pour autant que cette activité n’est fait l’objet d’une déclaration au Registre du Commerce et des Sociétés n’est pas un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.
Cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 22 janvier 2026, n° 22/17772
FAQ
Un locataire doit-il exploiter toutes les activités prévues au bail ?
Non. Il doit uniquement rester dans le périmètre des activités autorisées.
L’absence d’immatriculation pour un local distinct fait-elle perdre le statut ?
Pas nécessairement, si une unité d’exploitation est démontrée.
Quels critères permettent de caractériser une unité d’exploitation ?
Unicité physique des locaux, complémentarité fonctionnelle, organisation comptable commune et affectation à un même fonds.
Le refus de renouvellement sans indemnité est-il risqué ?
Oui. À défaut de preuve solide d’un motif grave et légitime, le bailleur s’expose à une indemnité d’éviction.