Lorsque les locaux loués sont rendus impropres à l’usage prévu au bail en raison de désordres graves affectant leur structure et leur sécurité, et que le bailleur ne justifie pas avoir réalisé les réparations qui lui incombent, le manquement à l’obligation de délivrance est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.
En outre, l’absence d’état des lieux d’entrée prive le bailleur de la présomption de bon état prévue par l’article 1731 du Code civil et l’empêche de réclamer le coût des travaux de remise en état.
1. Textes applicables : obligation de délivrance du Bailleur
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur, par la nature même du contrat de bail, de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, tout en assurant au preneur une jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L’article 1720 du Code civil précise que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et réaliser, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives. Si ces dispositions ne sont pas d’ordre public, elles ne peuvent être écartées que par des stipulations claires et précises, sans jamais inclure les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.
Sur le terrain de la résiliation, les articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du Code civil permettent à la partie victime d’une inexécution suffisamment grave de solliciter la résolution judiciaire du contrat, sans qu’une mise en demeure préalable soit exigée en l’absence de clause résolutoire contractuelle.
Enfin, l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil lorsqu’il n’a pas accompli toutes diligences pour établir un état des lieux.
En synthèse, le bailleur reste tenu de livrer des locaux conformes à l’usage contractuellement prévu et ne peut s’exonérer de ses obligations structurelles ni imputer au preneur les conséquences de sa propre carence, sauf exception prévue par la jurisprudence.
2. Jurisprudence applicable
La cour d’appel de Versailles retient que les désordres affectant les locaux loués – infiltrations d’eau par la toiture, inondations récurrentes des box et manèges, dysfonctionnements électriques, dégradations du matériel et risques pour la santé des chevaux – caractérisent un manquement grave à l’obligation de délivrance du bailleur.
Elle relève que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir effectué les grosses réparations nécessaires ni d’avoir délivré des locaux conformes à l’usage contractuel de centre équestre.
La cour rappelle également que l’absence d’état des lieux d’entrée, combinée à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, interdit au bailleur d’invoquer la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil pour réclamer le coût des travaux de remise en état.
CA Versailles, ch. com. 3-1, 7 janvier 2026, n° 23/06285
3. Analyse de l’arrêt
En l’espèce, la SCI La Ferme de Garel a donné à bail commercial à la société Les Ecuries Florent, pour une durée de neuf ans, divers locaux à usage d’écuries et centre équestre dépendant d’un ensemble immobilier.
la société locataire produit de nombreuses attestations de propriétaire de chevaux et une attestation du maréchal ferrant sur le très mauvais état des locaux du fait:
- des infiltrations d’eau par la toiture entraînant des manèges détrempés,
- des box inondés,
- la dégradations des matériels (notamment les selles) par l’eau et l’humidité et des surcoûts en soins de maréchalerie pour les chevaux se retrouvant les pieds dans l’eau.
- de l’installation électrique entraînant des coupures d’électricité.
La cour d’appel de Versailles retient que ces désordres affectant les locaux loués caractérisent un manquement grave à l’obligation de délivrance du bailleur et que le bail doit être résilié aux torts exclusifs du bailleur.
Elle relève que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir effectué les grosses réparations nécessaires ni d’avoir délivré des locaux conformes à l’usage contractuel de centre équestre.
La cour rappelle également que l’absence d’état des lieux d’entrée, combinée à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, interdit au bailleur d’invoquer la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil pour réclamer le coût des travaux de remise en état.Cette décision illustre avec force l’exigence de conformité fonctionnelle des locaux loués au regard de l’activité prévue au bail.
Enfin, la cour opère une distinction claire entre la résiliation aux torts du bailleur et la question des loyers : ceux-ci restent dus jusqu’à la date effective de la résiliation, sans restitution rétroactive, sauf impossibilité totale d’exploitation.
Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-1, 7 janvier 2026, n° 23/06285
4. FAQ
Un bail commercial peut-il être résilié aux torts du bailleur ?
Oui, lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance et rend les locaux impropres à l’usage contractuel.
Les infiltrations d’eau peuvent-elles justifier une résiliation judiciaire ?
Oui, lorsqu’elles sont récurrentes, structurelles et empêchent l’exploitation normale du fonds.
Une mise en demeure est-elle nécessaire pour demander la résiliation judiciaire ?
Non, en l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire peut être directement demandée au juge.
Le bailleur peut-il réclamer des travaux de remise en état sans état des lieux d’entrée ?
Non, s’il n’a pas accompli toutes diligences pour établir un état des lieux, il ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil.
Les loyers sont-ils remboursés après la résiliation aux torts du bailleur ?
Non, sauf impossibilité totale d’exploitation. Ils restent dus jusqu’à la date de résiliation fixée par le juge.