La Cour de Cassation rappelle que même si les parties ont stipulé que la clause d’indexation d’un bail commercial intervenant uniquement à la hausse revêt un caractère essentiel et déterminant pour eux, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause d’indexation dans son ensemble, sauf à caractériser une indivisibilité entre la stipulation illicite et le reste de la clause.
1. Clause d’indexation et réputation non écrite
L’article L 145-15 du Code de Commerce dispose que :
« Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41. »
Ce texte institue une sanction spécifique, distincte de la nullité, visant à neutraliser les stipulations contractuelles contraires à l’ordre public du statut des baux commerciaux, sans remise en cause automatique du contrat dans son ensemble.
L’article L 145-39 du Code de Commerce dispose que :
« Par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »
Il résulte de ces textes que la clause d’indexation doit nécessairement permettre une variation réciproque, tant à la hausse qu’à la baisse, du loyer et ce à peine de la réputation non écrite de la stipulation qui y contrevient.
2. Jurisprudence applicable
Selon la jurisprudence la plus récente :
- Seule la stipulation prohibée prévoyant une indexation uniquement à la hausse doit être réputée non écrite, laissant ainsi la clause d’indexation s’appliquer librement à la hausse et à la baisse, et ce même s’il est stipulé que la clause uniquement à la hausse est « un motif déterminant de la conclusion du bail commercial sans lesquelles il n’aurait pas contracté ». (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mai 2025 n° 23-23.336)
- Est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Cependant, sauf en cas d’indivisibilité, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier, et ce même si la stipulation est une condition essentielle et déterminante du consentement des parties. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 Juillet 2024 n° 23-13.285)
- l’article L. 145-15 du code de commerce qui répute non écrite toute clause contraire à l’article l 145-39 du Code de Commerce, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2022 n°21-11.169)
- la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.(Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2022 n°21-11.169)
- en présence d’un bail commercial comportant une clause d’ indexation annuelle prévoyant que celle-ci ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé en dessous d’un loyer plancher , seule la stipulation créant la distorsion prohibée doit être réputée non écrite, et ce dès lors qu’elle s’avère dissociable des autres dispositions de la clause d’indexation considérée comme essentielle et déterminante pour les parties ( Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 11 mars 2021 n°20-12.345).
3. Analyse de l’arrêt du 18 décembre 2025
3.1. L’erreur de la cour d’appel
Pour prononcer la nullité de la clause d’indexation dans son ensemble, la cour d’appel de Nîmes s’était fondée sur la considération selon laquelle les parties avaient entendu conférer à cette clause un caractère « essentiel et déterminant ».
La Cour de cassation censure ce raisonnement en rappelant que l’indivisibilité ne peut résulter de la seule intention des parties, mais doit être caractérisée par l’impossibilité juridique de maintenir la clause après expurgation de la stipulation illicite.
3.2. Distinction entre stipulation illicite et clause indivisible
La Haute juridiction opère une distinction nette :
- lorsque la clause peut fonctionner après suppression de la stipulation illicite, elle doit être maintenue ;
- la suppression intégrale de la clause constitue une exception, strictement subordonnée à la démonstration de son indivisibilité.
En l’espèce, une telle démonstration faisait défaut.
3.3. Conséquences pratiques
La cassation prononcée entraîne, par voie de conséquence, la remise en cause :
- de la résiliation du bail,
- des indemnités d’occupation,
- et du calcul des arriérés de loyers effectué sur une base non indexée.
L’arrêt confirme ainsi l’importance stratégique du contentieux des clauses d’indexation dans les baux commerciaux.
Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218
4. FAQ – Clause d’indexation et bail commercial
Une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse est-elle valable ?
Non. Elle est contraire aux dispositions d’ordre public du Code de commerce.
La clause d’indexation est-elle automatiquement supprimée dans son ensemble ?
Non. Seule la stipulation illicite est réputée non écrite, sauf indivisibilité démontrée.
La commune intention des parties suffit-elle à établir l’indivisibilité ?
Non. La Cour de cassation exige une démonstration juridique objective.
Le locataire peut-il invoquer une indexation à la baisse ?
Oui, dès lors que la clause, expurgée de la stipulation illicite, le permet.