L’agent immobilier, chargé d’assurer la gestion locative d’un bien, ne peut être condamné à restituer les frais de gestion prélevés après la résiliation du mandat de gestion locative, dès lors qu’ils ont été facturés au terme d’un autre mandat de gestion locative et pour des prestations effectivement réalisées.
1) Textes applicables – validité du mandat et preuve en matière contractuelle
Le point de départ est le formalisme protecteur imposé aux professionnels de l’immobilier.
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. » (Code civil, article 1103).
S’agissant des actes sous signature privée :
« L’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique n’est valable que s’il est fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct (…) » (Code civil, article 1375).
Enfin, en matière immobilière, la loi Hoguet encadre strictement l’activité et le mandat :
« (…) les conventions conclues avec les personnes (…) doivent être rédigées par écrit (…) » (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6).
En d’autres termes, le mandat doit être écrit pour ouvrir un droit à rémunération. Attention aux frais de gestion déjà contestés.
2) Jurisprudence applicable – exécution du mandat et ratification par le mandant
Lorsqu’un mandat (notamment en gestion locative) est critiqué pour défaut de formalisme, la jurisprudence admet que l’irrégularité peut être couverte si le mandant a confirmé/ratifié le mandat par son comportement (instructions, acceptation des actes de gestion, validation d’étapes clés), ce qui neutralise une contestation “tardive” fondée sur la seule forme. (Cour d’appel de Poitiers, 26 mars 2024 n°23‑00455 ; Cass., ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411)
La jurisprudence considère également que :
- En cas de nullité du mandat, la restitution des honoraires est en principe ordonnée, mais l’agent immobilier peut obtenir une indemnisation sur le fondement de l’enrichissement sans cause pour les prestations effectivement réalisées (Cour d’appel de Nancy, 1ère chambre, 29 juin 2010 n° 08/00523).
- En cas de résiliation du mandat, la restitution des frais de gestion n’est pas ordonnée si les prestations ont été réalisées. Dans les cas de frais contestés, c’est une autre affaire. (Cour d’appel de Papeete, Chambre civile, 3 mars 2011 n° 06/00606 ; Cour d’appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 26 septembre 2023 n° 21/05428 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 25 mars 2021 n° 19/13445).
3) Analyse de l’arrêt commenté
D’abord, la Cour d’appel rappelle que la contestation portant sur des frais de gestion prélevés après résiliation ne prospère pas si ces frais se rattachent en réalité à un autre mandat, distinct, venant prendre le relais (ou se superposer) : le débat se déplace alors vers la validité et l’opposabilité de ce second mandat.
Ensuite, même si ce second mandat est critiquable au regard du formalisme (loi Hoguet / exigences de l’écrit), le juge peut retenir que le mandant l’a ratifié lorsqu’il est démontré une exécution avec son accord : remerciements, demandes expresses (ex. état des lieux), validations, absence de protestation au moment des actes, etc. Autrement dit : on ne peut pas profiter d’un service de gestion, puis, une fois le litige né, soutenir que le mandat “n’existait pas”. Ainsi, les frais de gestion contestés peuvent devenir un mandat irrégulier.
En pratique : pour contester utilement des frais, le mandant doit souvent établir non seulement une irrégularité formelle, mais aussi l’absence de ratification (protestations contemporaines, refus clair, contestation immédiate des actes et factures, mise en demeure, etc.) et/ou une faute distincte de gestion (manquement, surfacturation, prélèvements non prévus).
Cour d’appel, Metz, 3e chambre, 27 novembre 2025, n° 24/01349
4) FAQ
Un mandat de gestion locative non conforme est-il automatiquement “nul” et sans effet ?
Non, pas “automatiquement” dans ses effets pratiques : la discussion porte souvent sur la possibilité pour le mandant de se prévaloir du vice, surtout s’il a laissé le mandat s’exécuter et l’a validé en pratique. La rémunération ou des dommages et intérêts resteront dus, même si les frais de gestion ont été contestés.
Le propriétaire peut-il demander la restitution de tous les frais dès qu’il y a un problème de mandat ?
Pas nécessairement. Il faut analyser : (i) à quel mandat les frais se rattachent, (ii) ce que prévoit le contrat, (iii) l’existence d’une ratification par exécution, et (iv) d’éventuels manquements de l’agent (surfacturation, prestations non réalisées, etc.). Lors d’une contestation, les frais de gestion peuvent devenir irréguliers selon les situations.
Quels réflexes pour un bailleur/mandant qui veut contester ?
Contester vite, par écrit, sur les points précis (périmètre du mandat, date de résiliation, base contractuelle des frais), demander les justificatifs, et éviter tout comportement pouvant être analysé comme une validation (instructions, remerciements, demandes de diligences) tant que le désaccord n’est pas clarifié. Les frais de gestion peuvent être contestés en cas de mandat irrégulier.