L’agent immobilier doit contrôler la véracité des informations fournies par le vendeur, notamment lorsqu’il affirme que la toiture a été vérifiée régulièrement.
Cette obligation implique de vérifier la réalité des déclarations essentielles du vendeur, lorsque celles-ci conditionnent la sécurité juridique ou la valeur du bien (état de la toiture, travaux réalisés, conformité technique…).
1. Sur l’obligation d’information et de vérification de l’agent immobilier
Le fondement principal de la responsabilité de l’agent immobilier est l’article 1231-1 du Code civil, selon lequel :
« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
L’agent immobilier, en tant que professionnel rémunéré, est le débiteur d’obligations contractuelles envers son client (vendeur) mais aussi envers l’acquéreur, lorsqu’il intervient comme intermédiaire. En cas de manquement à son obligation d’information ou à son devoir de conseil, il engage donc sa responsabilité sur ce fondement et peut être condamné à indemniser l’acheteur.
En sa qualité de mandataire, il est également soumis à l’article 1992 du Code civil :
« Le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. »
Concrètement, cela signifie que l’agent immobilier doit :
- se renseigner activement sur les caractéristiques essentielles du bien (ancienneté et état de la toiture, travaux importants réalisés, désordres antérieurs, sinistres, procédures, etc.) ;
- vérifier, autant que raisonnablement possible, la réalité des déclarations du vendeur lorsqu’elles sont précises (par exemple : contrôle de toiture tous les deux ans, réfection récente, absence d’infiltration connue…) ;
- attirer l’attention de l’acquéreur, de manière claire et loyale, sur les points sensibles ou incertains (maison ancienne, toiture fatiguée, absence de factures, contrôle non justifié, etc.).
Il ne s’agit pas de transformer l’agent immobilier en expert en toiture ou en structure, mais de lui imposer un rôle actif : il ne peut pas se borner à relayer des affirmations rassurantes du vendeur sans un minimum de vérification ou de mise en garde, surtout lorsqu’il sait que l’acquéreur fonde sa décision sur ces indications.
2. Jurisprudence applicable
La jurisprudence impose clairement à l’agent immobilier un devoir de conseil et d’informations et à titre d’exemple:
- L’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui même sur tous les points d’une certaine importance(CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729)
- L’agent immobilier doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité (Cassation, Civ 3., 21 janvier 2016, n°14-12144)
- L’agent immobilier doit également vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison, non soumise à la loi CARREZ (CA Orléans, Chambre civile, 29 février 2016, n°14-03703)
- L’agent immobilier ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface. Il est tenu de faire des vérifications élémentaires (CA Versailles, 3ème Chambre, 3 mars 2016, n°14-01463)
- L’agent immobilier a l’obligation d’informer les acheteurs de la réalisation prochaine de travaux onéreux, portant sur un aspect essentiel de l’immeuble (CA Colmar, 3ème Chambre A, 31 mars 2016, n°14-06247)
- L’agent immobilier doit signaler une difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire, et ce de manière officielle (CA Aix-en-provence, 1ère Chambre A, 29 mars 2016, n°15-02833)
- En tout état de cause, l’agent immobilier a l’obligation d’annexer le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 4 mars 2016, n°14-20619)
Cependant, les obligations de l’agent immobilier peuvent être pondérées en fonction des circonstances
- En présence de mérule, il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir critiqué le devis d’une entreprise spécialisée (CA Rennes, 10 décembre 2015, n° 12/05619)
- La responsabilité de l’agent immobilier découle de son domaine de compétence, à savoir les qualités et défauts du bien immobilier, mais non de la situation juridique de l’immeuble (CA Bastia, 10 février 2016, n°14-00170)
- L’agent immobilier n’est pas un professionnel de la fiscalité (CA Besançon, 1ère Chambre, 1er mars 2016, n°14-02152)
- L’agent immobilier ne doit pas conseiller au même titre qu’un professionnel de la construction (CA Paris, Pôle 4, Chambre 1, 12 février 2016, n°14-21109)
- l’agent immobilier ne doit pas se livrer à une forme d’expertise sur la potentialité des vices cachés (CA Montpellier, 1ère chambre, 18 février 2016, n°13-07751)
- Dès que l’information a été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent reprocher à l’intermédiaire de n’avoir pas l’avoir lui-même recherchée et transmise (CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729)
- L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre. (Cass, 3ème civ, 29 mars 2018 n°17-13.157) :
- la responsabilité d’un agent immobilier a pu être engagée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture en présence d’importantes traces d’infiltrations et de fortes dégradations sur des menuiseries ainsi que des infiltrations visibles en façade. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-20.045)
- la responsabilité d’un agent immobilier a pu être écartée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs et bureau d’études mandatés par l’acquéreur, ne l’avaient pas décelé. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-21.518)
3. Analyse de l’arrêt du 13 novembre 2025
Dans cette affaire, les acquéreurs reprochaient à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié la réalité des contrôles réguliers de la toiture réalisé par la venderesse, pourtant affirmés par cette dernière.
La cour d’appel avait estimé que l’agent immobilier n’avait pas à contrôler ces travaux anciens.
La Cour de cassation casse l’arrêt pour deux raisons :
- d’une part, l’état de la toiture est un élément essentiel du bien: la maison présentait des désordres graves (défaut de pente, nécessité de réfection totale). Ces éléments sont déterminants pour l’acquéreur.
- d’autre part, l’agent immobilier devait vérifier la réalité d’une affirmation précise : la venderesse indiquait que la toiture avait été “contrôlée tous les deux ans”.
Dès lors, l’agent immobilier devait :
- demander les factures,
- exiger un rapport d’intervention,
- ou, à tout le moins, alerter les acquéreurs en cas d’absence d’éléments probants.
Son abstention constitue un manquement à son obligation d’information et de conseil, engageant sa responsabilité.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, n° 23-18.899
FAQ
1. L’agent immobilier doit-il vérifier la réalité des travaux réalisés par le vendeur ?
Oui, lorsque le vendeur affirme avoir réalisé ou fait réaliser des travaux essentiels, l’agent immobilier doit demander des justificatifs.
2. L’agent immobilier engage-t-il sa responsabilité en cas d’absence de contrôle ?
Oui, dès lors que l’élément non vérifié (ici : la toiture) a déterminé le consentement de l’acquéreur ou a causé un préjudice.
3. Le devoir de vérification impose-t-il une expertise technique ?
Non. L’agent immobilier ne devient pas un technicien du bâtiment, mais il doit :
- vérifier les déclarations,
- exiger les pièces justificatives,
- informer l’acquéreur en cas de doute.
4. Le diagnostic immobilier suffit-il pour exonérer l’agent immobilier ?
Non. Les diagnostics n’épuisent pas le devoir de conseil lorsque le vendeur a formulé des déclarations spécifiques non couvertes par les diagnostics.
5. L’absence de facture de contrôle de toiture doit-elle alerter l’agent ?
Oui. L’absence de preuve doit conduire l’agent immobilier à informer clairement l’acquéreur.