Le transfert du bail d’habitation au profit des proches du locataire décédé suppose une cohabitation d’au moins un an. L’abandon de domicile, qui prive de ce droit, implique un départ définitif sans intention de retour. Une hospitalisation ou un placement temporaire en maison de retraite ne caractérise pas un abandon de domicile.
1/ Textes et fondements légaux
Le transfert du bail est régi par l’article 14 de la loi de 1989. Il bénéficie notamment aux descendants, ascendants, partenaires ou personnes à charge du locataire, dès lors qu’ils vivaient effectivement avec lui au cours de l’année précédant son décès.
2/ Jurisprudences applicables
La notion d’abandon de domicile est dégagée par la jurisprudence. Traditionnellement, elle suppose un départ définitif et volontaire du logement.
Depuis un arrêt de principe de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 26 nov. 2008, n° 07-17.728), l’abandon peut être caractérisé par un placement en maison de retraite ou une hospitalisation, mais uniquement si le locataire n’a aucune intention d’y revenir.
La jurisprudence considère également que le placement temporaire de la locataire en EHPAD ne caractérise pas un abandon de domicile ; le transfert du bail est accordé à sa fille et à son petit-fils (CA Paris, 27 mai 2025, n° 23/02582)
3/ Analyse de l’arrêt
Dans l’affaire jugée par la Cour d’appel de Paris, une locataire avait été admise en EHPAD début 2020, avant de décéder en 2021. Sa fille et son petit-fils, venus s’installer dans l’appartement pour s’occuper d’elle, demandaient le transfert du bail.
Le bailleur s’y opposait, soutenant que la cohabitation était impossible puisque la locataire avait « abandonné » son logement en intégrant la maison de retraite.
La cour rejette cette analyse. Elle relève que :
- le séjour en EHPAD avait un caractère temporaire,
- la locataire revenait régulièrement à son domicile,
- elle exprimait l’intention d’y retourner définitivement.
La cohabitation avec sa fille et son petit-fils était donc établie et le transfert du bail devait leur être accordé.
Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 27 Mai 2025 n° 23/02582
Conclusion
L’abandon de domicile suppose un départ définitif. Une hospitalisation ou un placement temporaire ne suffit pas à exclure la cohabitation exigée par l’article 14 de la loi de 1989.
Les proches qui viennent s’installer pour aider le locataire malade peuvent donc bénéficier du transfert du bail à son décès.
En bref
Le transfert du bail suppose une cohabitation d’un an avec le locataire. Une hospitalisation ou un placement temporaire en EHPAD ne constitue pas un abandon de domicile, faute d’intention de départ définitif (CA Paris, 27 mai 2025 ; Cass. 3e civ., 26 nov. 2008).
FAQ
➡️ Une hospitalisation constitue-t-elle un abandon de domicile ?
Non, sauf si elle est définitive et sans intention de retour.
➡️ Le transfert du bail est-il possible malgré une admission en EHPAD ?
Oui, si le placement est temporaire et que la cohabitation est prouvée.
➡️ Quels éléments de preuve sont utiles ?
Attestations, avis d’imposition, factures, justificatifs médicaux, preuves de résidence effective.