Si le bailleur ne retire pas le congé qui lui a été adressé par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, le délai de préavis ne commence pas à courir. Seuls un acte de commissaire de justice ou une remise en mains propres contre récépissé apportent une sécurité juridique totale.
1/ Textes et fondements légaux
Selon la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable avant la réforme de 2023, le délai de préavis court uniquement :
- à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur,
- de la signification par acte de commissaire de justice,
- ou de la remise en mains propres contre récépissé.
La non-réception par le bailleur d’un recommandé – même s’il a été « avisé et non réclamé » – n’équivaut pas à une notification régulière. Le texte exclut tout raisonnement fondé sur la mauvaise foi supposée du destinataire.
2/ Jurisprudences applicables
- Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151 : la Cour casse un arrêt d’appel qui avait admis qu’une lettre suivie contenant une copie du congé pouvait faire courir le délai. En l’absence de signature d’un avis de réception ou de remise en main propre, les conditions légales n’étaient pas respectées.
- Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-16.838 : le retour au locataire d’un courrier recommandé non réclamé ne fait pas courir le délai de préavis.
- CA Versailles, 10 janv. 2023, n° 21/05387 : la cour avait tenté de neutraliser le comportement du bailleur en retenant la date de dépôt d’une lettre suivie ; raisonnement censuré par la Cour de cassation.
Ces décisions confirment une jurisprudence constante : aucune interprétation potestative ne peut suppléer à l’absence de réception.
3/ Analyse
Le formalisme protecteur de l’article 15, I est strict.
- Pour le locataire, la facilité du courrier recommandé cache un risque : tant que le bailleur n’a pas retiré la lettre, le congé n’est pas juridiquement notifié.
- Pour le bailleur, la tentation de ne pas retirer un courrier recommandé n’apporte pas d’avantage : la Cour de cassation ne tient pas compte d’une prétendue mauvaise foi, mais rappelle fermement l’exigence de réception effective.
4/ Conclusion
Le congé notifié par lettre recommandée n’est effectif qu’à réception par le bailleur.
👉 La Cour de cassation, fidèle à sa jurisprudence, refuse toute prise en compte de la « mauvaise foi » du bailleur.
👉 La sécurité juridique impose de recourir à l’acte de commissaire de justice ou à la remise en mains propres.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Mai 2025 n° 23-13.151
FAQ
➡️ Que se passe-t-il si le bailleur ne retire pas le recommandé ?
Le délai de préavis ne court pas. Le congé n’est pas valable.
➡️ Quelles sont les formes sûres de notification ?
La remise en mains propres contre récépissé et l’acte de commissaire de justice.
➡️ Une lettre suivie suffit-elle ?
Non, seule la réception d’un recommandé ou une remise en main propre sont admises.