La Cour de cassation rappelle que la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui durcit les critères de définition de l’usage d’habitation d’un local pour sanctionner les locations meublées touristiques non autorisées, ne peut pas s’appliquer rétroactivement. En d’autres termes, l’ancienne définition de l’usage d’habitation continue à s’appliquer, même si la procédure est toujours en cours après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.
1. Rappel du contexte juridique
Avant la réforme de 2024, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation définissait comme local à usage d’habitation tout bien affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf preuve contraire.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, ce même article a été modifié : un local peut être considéré comme logement s’il a eu cet usage à tout moment entre 1970 et 1976 ou au cours des 30 dernières années. Ce changement élargit donc les cas de figure où un local peut être considéré comme logement.
👉 De plus, le montant maximal de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 est passé de 50 000 € à 100 000 €.
2. Les faits à l’origine de l’avis
Le tribunal judiciaire de Paris avait saisi la Cour de cassation d’une demande d’avis dans le cadre d’un litige opposant la Ville de Paris à une SCI et un propriétaire concernant un changement d’usage sans autorisation d’un local. La question portait sur le champ d’application dans le temps de la nouvelle loi.
3. Une loi plus sévère, donc non rétroactive
La Cour rappelle que :
- L’amende civile est une sanction à caractère punitif, au sens de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme.
- En vertu du principe constitutionnel de non-rétroactivité, une loi plus sévère ne peut s’appliquer à des faits antérieurs à son entrée en vigueur.
- La nouvelle définition de l’usage d’habitation introduite par la loi de 2024 étant plus sévère, elle ne peut s’appliquer aux situations nées avant son adoption.
✅ Ainsi, l’ancienne loi continue de s’appliquer aux infractions constatées avant le 19 novembre 2024.
4. 📎 Conséquences pratiques
- Les mairies ne peuvent pas invoquer la nouvelle définition du local à usage d’habitation pour des faits antérieurs au 19 novembre 2024.
- Les propriétaires peuvent se défendre en invoquant l’ancienne législation, même si la procédure se poursuit après la réforme.
📄 Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 10 avril 2025 – n° 23-70.001