Lorsque la perte de la chose louée ne résulte pas d’un cas fortuit, le bailleur ne peut invoquer l’article 1722 du Code civil pour s’exonérer de l’indemnisation due au locataire à l’occasion de la résiliation du bail commercial consécutive à cette perte.
1. Contexte de l’affaire
Le locataire avait pris à bail des locaux à usage d’hôtel-restaurant et de snack. En 2016, des fissures sont apparues sur le bâtiment, conduisant à un arrêté de fermeture en 2017. Le locataire a demandé la remise en état et l’indemnisation de son préjudice, tandis que la bailleresse a sollicité la résiliation partielle du bail sans indemnité, invoquant un cas fortuit.
2. Principes juridiques applicables
- Article 1722 du Code civil : Si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle est détruite en partie, le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail, sans indemnisation.
- Jurisprudence constante : Un vice caché ne peut être assimilé à un cas fortuit, car ce dernier doit avoir une origine extérieure à la chose louée. De plus, la dégradation due à un défaut d’entretien imputable au bailleur ne constitue pas un cas fortuit (Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, n° 96-17.684 ; Cass. 3e civ., 2 avril 2003, n° 01-17.724).
3. Erreur de la cour d’appel
La cour d’appel a retenu que les désordres affectant le bâtiment résultaient principalement d’une conception structurelle inadaptée, constituant ainsi un cas fortuit. Cependant, cette décision viole l’article 1722 du Code civil, car :
- Un vice caché ne peut être considéré comme un cas fortuit.
- La dégradation due à un défaut d’entretien est imputable au bailleur.
4. Conséquences de l’erreur
En statuant ainsi, la cour d’appel a méconnu les dispositions de l’article 1722 du Code civil et la jurisprudence constante. Le bailleur doit indemniser le locataire pour la perte de la chose louée, sauf si cette perte résulte d’un véritable cas fortuit.
Conclusion
La perte de la chose louée due à un vice caché ou à un défaut d’entretien ne peut être considérée comme un cas fortuit. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire dans de tels cas, conformément à l’article 1722 du Code civil et à la jurisprudence.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Janvier 2025 n° 23-16.698