Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
En application de l’article 1643 du Code Civil, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-24.232 ).
De plus, le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de l’immeuble, une présomption irréfragable (Cass. com., 8 nov. 1972, n° 71-11.023). Cette jurisprudence s’applique également aux sociétés civiles immobilières (SCI) qui vendent des immeubles (Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-24.232 ) bien que la Cour de cassation ait exclu une SCI lorsque son objet social ne concernait pas la vente d’immeuble (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13.673).
En l’espèce, par acte authentique du 1er février 2013, la SCI S2CS a vendu à des acquéreurs une maison d’habitation, avec une clause exclusive de garantie des vices cachés. Les acquéreurs, constatant l’apparition de fissures, ont obtenu la désignation d’un expert, qui a déposé son rapport le 27 mars 2017. Par acte du 27 septembre 2017, ils ont assigné la SCI venderesse en garantie des vices cachés et ont demandé la résolution de la vente.
La SCI a alors fait intervenir ses propres vendeurs, M. [U] et Mme [H].
Pour rejeter l’action en garantie des vices cachés et la résolution de la vente, la cour d’appel a estimé que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne conférait pas à la SCI S2CS le statut de professionnel du bâtiment.
La Cour de Cassation a censuré cette décision.
Elle estime que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en rejetant l’action en garantie des vices cachés. Elle aurait dû examiner si la SCI venderesse n’était pas un professionnel de l’immobilier en raison de :
Son objectif d’avoir acheté une maison d’habitation pour la revendre après travaux.Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
Son objet social, à savoir la propriété, gestion et exploitation de biens immobiliers, incluant des opérations financières et immobilières de caractère civil.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 Septembre 2024 n° 23-16.314