Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial dès lors que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai imparti, même en présence d’une exception d’inexécution de la part du bailleur en raison d’infiltrations.
Pour mémoire, l’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
En l’espèce, c’est en vain que le preneur prétend que l’obligation est sérieusement contestable en se prévalant de l’exception d’inexécution tirée du mauvais état des locaux en raison de la présence d’infiltrations.
Enfin, application de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail commercial, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).
Or, le preneur ne démontre pas ne pas être en mesure d’exploiter son activité puisqu’un constat d’huissier fait état du contraire.
Dans ces conditions, il y a lieu d’allouer une provision au bailleur à valoir sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation.
Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 2, 5 Septembre 2024 n° 24/00021