Pour un bail commercial, dans le cadre de la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, d’une part, la mise en demeure préalable au congé peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement, et d’autre part, si les motifs ne sont pas suffisamment graves, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction.
Pour mémoire, le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, et tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (3e Civ., 16 décembre 1987, pourvoi n° 86-16.189).
En effet, la Cour de cassation a d’ailleurs admis que le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment (Cass. 3e civ., 5 mai 1999, n° 97-15.484).
En l’espèce, par acte d’huissier du 30 juin 2006, les bailleurs, propriétaires indivis de locaux donnés à bail commercial à la locataire, lui ont signifié un congé, avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, invoquant diverses infractions au bail commercial (notamment les défauts d’entretien des réseaux d’évacuation de l’eau, le défaut d’élagage des arbres, le défaut de conformité du terrain de AA aux règles d’hygiène et de sécurité…) et comprenant une mise en demeure visant l’article L. 145-17 du code de commerce.
Les bailleurs ont assigné la locataire en validation du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
La locataire a assigné les bailleurs, à titre principal, en annulation du congé et, à titre subsidiaire, en paiement d’une indemnité d’éviction et de dommages-intérêts.
En l’espèce, premièrement, la cour d’appel, qui s’est bornée à vérifier la réunion des conditions d’application de la règle de droit invoquée et l’existence de la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 du code de commerce, n’a pas violé le principe de la contradiction. Comme le rappelle la Cour de Cassation, la mise en demeure prévue par ce texte peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement.
Deuxièmement, la cour d’appel a souverainement estimé que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves.
Par ces seuls motifs, écartant l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement, et abstraction faite de celui tiré de l’absence du caractère préalable de la mise en demeure, erroné mais surabondant, la cour d’appel a légalement justifié sa décision.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 janvier 2024 n° 17-31.538