Pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers. Le bailleur doit donc dés le départ déterminer quel est le loyer facial pour ne pas subir les conséquences d’un premier palier faible et qui abissera mécaniquement le loyer plafond. Le preneur aura lui intérêt à fixer des paliers sans référence à un loyer facial.
Par cet important arrêt de censure, la Cour de cassation affirme qu’il n’existe aucune incompatibilité entre un « bail à paliers », modalité arrêtée par les parties permettant de faire évoluer le loyer progressivement, et le principe de plafonnement du loyer de renouvellement.
Au cas particulier, dans le cadre d’une transaction, le bailleur avait renoncé à solliciter le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial et offert le renouvellement du bail, moyennant quoi le preneur avait accepté que le loyer soit fixé progressivement, par paliers à savoir :
* un montant pour la première période triennale,
* un montant réajusté pour la seconde période triennale,
* et un autre montant réajusté pour la troisième période triennale.
Lors du renouvellement du bail, le bailleur entendait obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, tandis que le preneur demandait l’application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce qui érige en principe l’évolution du nouveau loyer en fonction de la variation de l’indice.
Pour donner raison au premier, une cour d’appel a estimé que la règle du plafonnement posée par l’article L. 145-34 du code de commerce ne pouvait, en l’espèce, recevoir application, puisque le loyer initial n’avait été que temporaire.
C’est au visa de cet article L. 145-34, ensemble l’article L. 145-33 du même code, que cette solution est censurée par la Cour de cassation par l’attendu reproduit en sommaire.
En effet, ces articles n’opèrent aucune distinction entre loyer à palier et loyer facial et se réfère au » loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé (…) »
Pour la Cour de cassation, les modalités conventionnelles de fixation du loyer ne peuvent exclure la règle du plafonnement, et la variation indiciaire doit s’appliquer au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, et ce nonobstant la fixation conventionnelle d’un loyer progressif par paliers.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 06 mars 2013 n°12-13962