Selon l’article 1589 du Code civil, l’existence d’un vice caché doit être appréciée au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente. Ce qui résulte de l’acte de vente est de la responsabilité du rédacteur: le notaire.
Dans l’affaire soumise à la Cour d’appel d’Angers, l’acquéreur soutenait que l’absence de potabilité de l’eau de source desservant l’immeuble constituait un vice caché dès lors que cette alimentation en eau de source était mentionnée dans la promesse de vente et l’acte authentique de vente. Cependant, toute eau de source n’est pas nécessairement potable, de sorte que la potabilité d’une eau de source est aléatoire et ne peut intrinsèquement donner lieu à la garantie des vices cachés, qui sanctionne les qualités normalement attendues du bien vendu, que si la non-potabilité de l’eau rend l’immeuble impropre à sa destination.
L’action en garantie des vices cachés formée à titre principal n’empêche pas l’acquéreur d’invoquer à titre subsidiaire le manquement du vendeur à son obligation de délivrance pour poursuivre la réparation de son préjudice, dès lors qu’il ne se fonde pas sur les mêmes critères. Les caractéristiques du bien immobilier vendu sont déterminées par les termes de l’acte authentique, de sorte que l’étendue de l’obligation de délivrance du vendeur doit être déterminée par référence à ses clauses.
En l’espèce, l’acte authentique a prévu une servitude grevant le fonds vendu. Une servitude est un droit réel accessoire au droit de propriété et est en conséquence un élément de la délivrance. La potabilité de l’eau est entrée dans le champ contractuel dès lors que l’acquéreur s’engage à assurer une alimentation constante en eau potable au fonds conservé par le vendeur à partir de la source se trouvant sur le fonds acquis. Il s’est révélé que l’eau de la source n’est pas potable. L’immeuble délivré est en conséquence non conforme aux caractéristiques convenues dans l’acte authentique.
Le notaire a commis une faute en lien direct avec le préjudice subi par l’acquéreur, étant précisé que la mention de la potabilité de l’eau résulte d’une initiative du notaire qui était absente dans la promesse de vente. Le notaire est donc condamné à garantir intégralement le vendeur des condamnations prononcées contre lui.
Cour d’appel d’Angers, ch. 1, sect. A, 18 mars 2008, Hiver c/ SARL Les lions du saosnois