La responsabilité de l’agent immobilier est engagée pour n’avoir pas justifié , d’une part, avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties, ou d’autre part, les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.
En l’espèce, les propriétaires d’un bien ont signé, par l’intermédiaire d’un agent immobilier à qui ils avaient donné mandat de vente, une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur qui a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien.
L’acquéreur ne s’est pas présenté à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique et n’a pas exécuté son engagement de payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs et celle de 10 000 euros à l’agent immobilier.
Pour rejeter la demande en indemnisation des vendeurs contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que, si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.
En statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 décembre 2019 n°18-24.381