La Cour de Cassation rappelle que la spécialisation de charges prévue à l’article 24, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à la constitution de parties communes spéciales.
Certains copropriétaires ont pourtant tenté de renverser cette appréciation de la jurisprudence pourtant constante (Civ. 3e, 6 mai 2003, Bull. civ. III, n° 95).
En l’espèce, l’assemblée générale d’une copropriété constituée de quatre blocs avait approuvé les comptes d’un exercice sur la base d’une répartition des charges relatives à la toiture-terrasse d’un des blocs entre les seuls copropriétaires des lots composant ce bloc (était en cause la réfection de l’étanchéité de la terrasse).
Des propriétaires de lots situés dans celui-ci demandaient l’annulation de cette résolution.
À l’appui de leur demande, ils soutenaient que l’institution de parties communes spéciales et celles de charges spéciales ne sont pas nécessairement liées, les parties pouvant prévoir que certaines charges spéciales resteront réparties sur l’ensemble des copropriétaires.
Or, selon les demandeurs, seules les charges d’entretien et de réparations courantes avaient été « spécialisées »par le règlement de copropriété, alors que les charges contestées portaient sur la »reconstruction totale de la toiture-terrasse ».
Leur prétention est rejetée : la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales, propriété d’un bloc, a pour corollaire l’instauration de charges spéciales.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 juin 2011 n° 10-15551