Le contrat de bail portant sur des locaux à usage exclusivement professionnel, pour l’exercice de l’activité d’agent général d’assurance, doit être qualifié de bail commercial et non de bail professionnel dès lors que les parties se sont soumises volontairement au statut des baux commerciaux.
En application de l’article L. 145-2 du Code de commerce et de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 , l’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux comporte exclusion automatique du régime des baux professionnels, à condition qu’elle soit sans équivoque.
En l’espèce, le contrat ne comporte aucune référence au régime du bail professionnel.
En revanche, outre qu’il est intitulé « bail commercial », il comporte de nombreuses références aux textes régissant les baux commerciaux et les droits et obligations des parties sont conformes à ce statut.
Ainsi, le preneur dispose d’une faculté de résiliation triennale et il est précisé que le bailleur peut donner congé en fin de bail en offrant de payer une indemnité d’éviction au preneur ou en justifiant d’un motif grave et légitime, ce qui correspond aux dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du Code de commerce.
Au titre de la cession de bail, il est rappelé qu’il s’agit d’un bail commercial et que le preneur ne pourra en aucun cas céder son droit au bail sous quelque forme que ce soit.
La lecture du bail démontre que les parties ont conventionnellement et de manière non équivoque entendu adopter le régime des baux commerciaux. Le congé délivré par le preneur pour le 31 mai 2015 est donc irrégulier, puisque la deuxième période triennale s’achevait le 30 juin 2016.
Les bailleurs, qui n’ont trouvé un nouveau locataire qu’en janvier 2017, sont donc bien fondés en leur demande de paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2016.
Cour d’appel, Toulouse, 2e chambre, 3 Avril 2019 – n° 18/00242