Lorsqu’elle délivre un congé-reprise, la bailleresse, personne morale, doit offrir de reloger le locataire âgé et démuni sans pouvoir se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense réservée par la loi au bailleur personne physique.
En décidant que la SCI bailleresse constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doit offrir un logement de substitution au locataire âgé et démuni auquel elle a délivré un congé-reprise, alors même que l’associé bénéficiaire de la reprise est âgé, la haute juridiction fait une application stricte des articles 13 a et 15-III de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, alors que le premier de ces textes assimile bailleur personne physique et bailleur SCI familiale lorsque le congé est délivré par la société au profit de l’un des associés, le second circonscrit expressément l’exception à l’obligation d’offrir de reloger un locataire âgé et démuni à l’hypothèse du bailleur personne physique lui-même âgé ou peu fortuné (dans le même sens, jugeant que la condition d’âge ou de ressources permettant au bailleur d’être exonéré de l’obligation d’offrir un relogement au locataire évincé s’apprécie en la personne du bailleur personne physique et non en celle du bénéficiaire de la reprise, Cour d’appel de Paris, 12 janv. 2016, n°14/23305).
Ainsi, faute d’avoir offert un local de remplacement à son locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le congé délivré par la SCI est irrégulier et doit être annulé (comp. désormais, l’art. 15-III dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, protégeant les locataires de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources pour l’attribution d’un logement locatif conventionné).
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2016 n°14-29148