Il convient de faire droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, dans la mesure où la preuve est apportée d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce de prêt-à-porter, chaussures et maroquinerie exploité par le preneur.
Selon l’expert, il s’agit d’une activité commerciale de produits de basse et moyenne gamme.
La Cour d’appel d’Aix-En-Provence a considéré que l’augmentation des croisières a un impact sur toute l’économie marseillaise et est donc en partie en faveur du commerce de la société locataire.
L’expert a conclu à l’impact favorable de l’amélioration des transports et de l’évolution démographique sur le commerce considéré ; en effet, une clientèle issue des quartiers périphériques, dont la démographie est en hausse, peut être intéressée par les produits offerts par le commerce en cause.
S’agissant de l’augmentation des croisières, celle-ci a un impact sur toute l’économie marseillaise et est donc en partie en faveur du commerce de la société locataire ; en effet, le nombre de touristes est passé de 2,7 millions en 1996 à 4,1 millions en 2011.
Il résulte également du rapport d’expertise que l’augmentation significative des piétons dans la zone de chalandise en cause est très bénéfique pour le commerce exploité par la société locataire, eu égard à l’emplacement du local situé à l’angle de la rue Saint Ferreol, qualifiée de « locomotive » du centre-ville par l’expert.
Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative. Compte tenu du bon emplacement, à proximité immédiate du Vieux-Port, de la Canebière et du Centre Bourse, le prix du mètre carré pondéré de la partie commerciale doit être fixé à 389 euros et le prix du mètre carré de la partie habitation à 240 euros par an.
Le nouveau loyer s’élève à 31 607 euros par an.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 A, 17 Novembre 2015 n° 2015/ 576
Numéro de rôle : 13/20051