La cession du seul droit au bail est inopposable au bailleur et le cessionnaire doit être déclarée occupant sans droit ni titre et être expulsé dès lors que le bailleur n’a pas consenti expressément à la cession.
Si l’article L. 145-16 du Code de commerce prohibe toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, en revanche, une cession du seul droit au bail n’est pas soumise à cette interdiction.
Une telle cession nécessite un accord express du bailleur qui peut s’y opposer librement ou donner son accord en demandant en contrepartie une indemnité ; cette liberté est d’ailleurs rappelée à l’article 13 du bail commercial.
La seule existence de négociations avec le bailleur ne peut impliquer son accord à la cession du bail.
Dans le cas présent, le bailleur a toujours conditionné son accord à l’établissement d’un nouveau bail, à la signature d’un acte de cession de droit au bail et à l’établissement d’un protocole transactionnel entre vendeur et acheteur.
Le cessionnaire a toujours refusé l’intégralité des conditions posées par le bailleur et le bailleur n’a pas consenti à la cession.
La conséquence n’est pas la caducité de la promesse de cession du droit au bail puisqu’une décision définitive a estimé que la vente était parfaite, mais l’inopposabilité de la cession au bailleur.
Le cessionnaire, occupant sans droit ni titre, doit être expulsé et doit payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer, soit 29 928 euros par trimestre.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 A, 3 Novembre 2015 n° 2015/ 565
Numéro de rôle : 15/00232