Le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession du droit au bail avec déspécialisation même avec une destination très large lorsque le locataire dispose d’une pension d’invalidité partielle et qu’il n’est pas rapporté la preuve que la nature des activités dont l’exercice est envisagé est incompatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve que l’activité envisagée vient concurrencer des commerces existant au sein du centre commercial.
L’article L 145-51 du Code de Commerce dispose que :
« Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.
La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. (…) »
En l’espèce, la SCI a donné à bail à une société un local commercial, à destination de vente et location de « tout support CD compact disc ».
Après l’octroi d’une pension d’invalidité partielle à son associé unique, la société locataire a signé un compromis de cession de droit au bail puis a notifié à la SCI son intention de céder son droit au bail en application des dispositions de l’article L. 145-51 du Code de commerce, avec déspécialisation des lieux en vue de l’exercice d’une activité de « bazar, alimentation générale, orientale et boucherie, tissus, vaisselle, articles de décoration, appareils et objets divers ».
La SCI a assigné la société locataire et la cessionnaire aux fins d’opposition à la cession envisagée.
Pour accueillir l’opposition du bailleur à la cession du bail, l’arrêt retient que le caractère extrêmement large de l’activité de « bazar, alimentation générale, orientale, boucherie, tissus, vaisselles, articles de décoration et objets divers » qui permet la vente de tout bien sans restriction est de nature à empêcher la bailleresse d’accorder à l’avenir d’autres baux pour toutes activités commerciales de vente de biens au mépris de la clause de non concurrence s’imposant à l’ensemble du centre commercial sauf pour la bailleresse à prendre le risque de voir sa responsabilité engagée.
En statuant ainsi, la cour d’appel devant laquelle il n’était pas contesté que les dispositions du règlement intérieur pouvaient être invoquées au titre de la destination, des caractères et de la situation de l’immeuble, qui n’a pas constaté que l’activité envisagée venait concurrencer des commerces existant au sein du centre commercial, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article L. 145-51 du Code de commerce.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 13 Mai 2015 n°14-10368