Le bailleur ne peut par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués.
En application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en état d’être utilisée conformément à la destination prévue au bail, tant lors de la prise d’effet, que pendant le cours du bail.
À cet effet, l’article 1724 du même Code prévoit que le preneur devra souffrir les travaux urgents dont les locaux auraient besoin et qui ne pourraient être différés à l’issue du bail, même s’il se trouvait privé de la jouissance d’une partie des locaux, sauf si ces travaux durent plus de quarante jours.
Afin d’éviter cette limitation portant tant sur la nature des travaux que la durée de leur réalisation, les bailleurs insèrent une clause dite de souffrance qui peut par exemple prévoir que « le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, constructions, surélévations et travaux quelconques, travaux aux murs mitoyens, tous passages de canalisation et pose de piliers ou poteaux, même de simple amélioration, que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant la durée du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ou diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours et également tous les travaux d’amélioration ou de constructions nouvelles que le bailleur estimerait utile ou même simplement convenable de faire exécuter ».
En l’espèce, une société, dont le bail stipulait une telle clause, avait été contrainte de quitter les lieux loués afin de permettre à la copropriété d’exécuter en urgence des travaux de réfection globale de la structure de l’immeuble qui nécessitaient la libération totale de l’immeuble dont dépendaient les locaux loués.
Rappelant que le bailleur ne peut par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués, la cour d’appel de Rennes avait estimé que le preneur était en droit d’exciper d’une exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance pour obtenir la suspension des loyers dus et que le bailleur ne pouvait s’exonérer, par cette clause de souffrance, de sa responsabilité relative aux conséquences dommageables des travaux pour le locataire.
CA Rennes, 9 oct. 2013, Sté Bougainvillier c/ SARL Dozo (appel c/ TGI Rennes, 12 déc. 2012)