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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Vices cachés et vices apparents avant l’acquisition

dimanche 6 février 2022, par Gabriel Neu-Janicki

La SCI étant un professionnel immobilier, cela lui impose de procéder lors de l’acquisition de biens immobiliers à des vérifications élémentaires et ainsi de se rendre compte de l’absence de contrôle, des lieux par un bureau de contrôle et par la commission de sécurité, après réalisation par la société cédante de la division en îlots commerciaux à l’issue de travaux touchant à la structure même du bâtiment.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, le 1er octobre 2008, une société a vendu à une société civile immobilière (la SCI) un ensemble immobilier par elle divisé en cellules commerciales et a transféré à la SCI les baux commerciaux qu’elle avait consentis à compter de l’année 1994.

La SCI a ensuite conclu trois baux commerciaux distincts dans les locaux.

Le 7 septembre 2009, l’ensemble immobilier a été entièrement détruit par un incendie.

La Cour d’appel a écarté l’application de la clause exonérant la société cédante de la garantie des vices cachés affectant l’ensemble immobilier.

La Cour d’appel a retenu que

  • cette société, à l’origine des travaux de division en cellules commerciales, qui avait fait rouvrir le site après plus de deux ans de déshérence, sans contrôle des lieux par un bureau de contrôle ou la commission de sécurité, était présumée connaître les vices,

C’est ce qui résulte de l’expertise judiciaire, considérant que les éléments de charpente métallique n’étaient pas correctement protégés étant solidaires les uns des autres de sorte

    • que la ruine de l’un entraîne celle de l’autre,
    • que les toitures n’étaient pas traitées,
    • que les condamnations de porte, ouvertures et baies étaient insuffisantes,
    • que les conditions de recoupement et d’isolation réglementaires entre îlots distincts n’étaient pas respectées,
    • que les anciennes chambres froides dont celle où le feu a pris naissance avaient des cloisonnements en polystyrène vecteur de l’incendie,
    • et qu’il résulte des constatations de l’expert que le vice, à savoir le non-respect des dispositions réglementaires, n’était pas décelable par la SCI lors de la vente.

La Cour de Cassation censure cette analyse.

En effet, en se déterminant ainsi, après avoir retenu que la SCI, acquéreur, avait, au même titre que la société cédante, la qualité de professionnel de l’immobilier, sans rechercher si cette qualité ne lui imposait pas de procéder à des vérifications élémentaires et ainsi de se rendre compte de l’absence de contrôle, des lieux par un bureau de contrôle et par la commission de sécurité, après réalisation par la société cédante de la division en îlots commerciaux à l’issue de travaux touchant à la structure même du bâtiment, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Janvier 2022 n°18-23.578

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