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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Droit de repentir du bailleur et processus irreversible de départ des lieux

dimanche 10 juin 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Dès lors que la société locataire n’a pas engagé un processus irréversible de départ des lieux avant la délivrance du droit de repentir, la société bailleresse a valablement exercé son droit de repentir en le délivrant quelques jours avant le départ effectif du locataire.

En l’espèce, le 5 janvier 2004, la société civile immobilière a donné à bail à une société un local commercial à usage de restaurant, brasserie, bar, traiteur dépendant d’un immeuble en copropriété.

Le 13 août 2012, la société locataire a demandé le renouvellement du bail.

Le 13 novembre 2012, la SCI lui a signifié un congé comportant refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Le 4 janvier 2013, la SCI a exercé son droit de repentir.

Le 9 janvier 2013, la société locataire a fait constater par un huissier de justice la fermeture du local et, le 23 janvier 2013, a adressé les clés au bailleur.

Le 1er mars 2013, la société locataire a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction et, subsidiairement, au cas où le droit de repentir aurait été exercé régulièrement, en paiement de la somme de 850 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La demande d’indemnisation du locataire a été rejetée.

En effet, ayant souverainement relevé que, si la société locataire avait l’intention de quitter les lieux donnés à bail avant l’exercice du droit de repentir, ce dont elle avait informé le bailleur sans toutefois l’aviser des dispositions prises par elle en vue d’un déménagement, il ressortait des pièces produites aux débats qu’au 9 janvier 2013, les locaux n’avaient pas été libérés de tous les meubles qui les encombraient et que les clés n’avaient été restituées au bailleur que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 23 janvier 2013.

La Cour de cassation rappelle ainsi que « le droit de repentir du bailleur ne peut être exercé par celui-ci qu’au temps que le locataire n’a pas engagé, à la suite du congé qui lui a été délivré, un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux. ».

Pour mémoire, les conditions d’exercice du droit de repentir sont les suivantes :

  • le droit de repentir ne peut plus être exercé lorsque le locataire a quitté régulièrement les lieux, en exécution du congé, après refus de renouvellement ;
  • au jour de l’exercice du droit de repentir, les opérations de déménagement entreprises par le locataire doivent être terminées et les clés des locaux loués doivent être restituées (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12308).

Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 Mai 2018 n° 17-14179

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