Dans le cadre d’une fixation du loyer à la valeur locative sur le fondement de l’article L 145-39 du Code de Commerce, le locataire sous-louait une partie de ses locaux donné à bail commercial. Pour déterminer la valeur locative, la Cour d’appel a donné une valeur aux locaux exploités par le locataire principal et une autre valeur pour les locaux sous-loués qui étaient indépendants et ce afin de tenir compte de la configuration des locaux et de leurs caractéristiques propres.
En l’espèce, les locaux sont à usage de supermarché et le locataire sous-loue une petite partie à une boucherie.
Les locaux de la boucherie et ceux du supermarché sont bien séparés et ne se confondent pas ; ils bénéficient de deux entrées distinctes en façade de chaque coté de l’entrée de l’immeuble de telle sorte que les clients de la boucherie n’ont pas un accès direct au supermarché depuis la boutique et inversement.
Le choix par l’expert de pondérer dans ces conditions distinctement les deux parties des locaux, supermarché d’une part et boucherie d’autre part, est parfaitement justifiée et ne vise pas au cas d’espèce à valoriser la faculté de sous location mais à tenir compte de la configuration des locaux et de leurs caractéristiques propres.
L’expert a tenu compte à la fois des termes de comparaison d’autres locaux en nature de boutiques et des caractéristiques des locaux de supermarché, de la bonne commercialité du secteur, de la visibilité réduite sous les arcades, de la configuration complexe de la surface de vente des locaux de supermarché mais également de la charge pour le locataire des grosses réparations, du remplacement des équipements même liés à la vétusté, des honoraires de syndic de copropriété, de l’assurance et de la taxe foncière de l’immeuble.
Le prix du mètre carré pondéré pour la partie supermarché est fixée à 180 euros et celui de la partie sous-louée à 230 euros. Le loyer révisé au 22 avril 2009 s’élève donc à 136 000 euros.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 n° 13/24279