Cour de cassation 
 
chambre civile 3 
 
Audience publique du 7 novembre 2007 
 
N° de pourvoi :06-17867 
 
Publié au bulletin
 
Rejet 
 
M. Weber , président 
 
Mme Nési, conseiller apporteur
 
M. Cuinat, avocat général
 
Me Hémery, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

 
REPUBLIQUE FRANCAISE
 
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux,24 avril 2006), que les époux X... ont vendu aux consorts Y... Z... un bien immobilier sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; que les vendeurs n’ayant pas signé l’acte authentique de vente, les acquéreurs les ont assignés en réalisation forcée de la vente ; que les époux X... leur ont opposé son caractère nul et non avenu du fait de la non-réalisation des conditions suspensives ; 

Sur le moyen unique : 

Attendu que les époux X... font grief à l’arrêt de les condamner à passer l’acte authentique de vente, alors, selon le moyen : 

1°) qu’il résulte de l’article L. 312-16 du code de la consommation, d’une part que lorsqu’une promesse de vente indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt bancaire, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt qui en assure le financement, d’autre part que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte et, enfin, que si la condition suspensive en question n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; que la réponse d’un établissement bancaire à une demande de crédit ne peut être regardée comme caractérisant l’obtention d’un prêt au sens du texte précité que si elle est susceptible d’être acceptée par les acquéreurs, ce qui suppose que cette réponse soit suffisamment précise et surtout dépourvue de réserves ; qu’en l’espèce, la réponse adressée par la Société générale aux consorts Y...-Z... n’était ni précise, ni ferme dès lors qu’elle ne faisait référence ni à l’acte du 26 avril 2005 ni même à la nature de l’opération financée et indiquait qu’elle ne constituait qu’un accord de principe dans l’attente de la réponse de la compagnie d’assurances, ce qui interdisait son acceptation en l’état par les acquéreurs ; qu’en considérant que la réception d’un tel accord par les consorts Y...-Z... caractérisait la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du financement bancaire, telle que stipulée dans l’acte du 26 avril 2005, la cour d’appel a violé l’article L. 312-16 du code de la consommation ; 

2°) que la notification par la banque aux emprunteurs de l’octroi du prêt sollicité ne réalise la condition suspensive correspondante que si elle intervient dans le délai fixé par l’avant-contrat ; qu’en l’espèce, la réponse adressée par la Société générale aux consorts Y...-Z... le 12 mai 2005 ne caractérisant pas l’obtention des prêts visés par l’acte du 26 avril 2005, la cour d’appel a derechef violé l’article L. 312-16 du code de la consommation en se fondant, pour dire que la vente était parfaite, sur les offres de prêt délivrées par cet établissement bancaire le 25 mai 2005 sans constater que ces offres avaient été notifiées aux consorts Y...-Z... dans le délai de cinq semaines prévu par la condition suspensive stipulée dans l’acte du 26 avril 2005 ; 

3°) que les dispositions d’ordre public de protection de l’article L. 312-16 du code de la consommation ont pour objet de garantir à l’acquéreur qui n’a pas obtenu son financement bancaire et ne peut, de ce fait, conclure la vente, le remboursement des sommes versées par avance au vendeur ; que ce texte n’interdit nullement de stipuler des clauses créant, à la charge de l’acquéreur, une obligation d’information mais interdit seulement au vendeur d’opposer une telle clause pour refuser la restitution d’acomptes ; que dès lors que les consorts Y...-Z... ne sollicitaient pas la restitution de sommes versées par avance mais la réalisation forcée de la vente, la cour d’appel a violé l’article L. 312-16 précité par fausse application en décidant que les époux X... ne pouvaient opposer à la demande en réalisation de la vente l’inexécution de la condition suspensive imposant aux acquéreurs de les informer sous 48 heures de la réception de toute offre de prêt ; 

4°) que si l’avant-contrat en date du 26 avril 2005 rappelle qu’en application de l’article L. 312-16 du code de la consommation, la non-obtention des prêts nécessaires dans le délai de cinq semaines entraînera l’annulation de la vente, cet acte précise par ailleurs que “ les parties soumettent la réalisation de la vente “ à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives stipulées, dont celle relative à la justification de toute offre de prêt aux vendeurs dans un délai de 48 heures ; qu’en considérant que l’acte en date du 26 avril 2005 ne prévoyait l’annulation de la vente que dans la seule hypothèse de non-obtention des offres de prêt dans le délai de cinq semaines, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté, sans dénaturation, que la vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par l’acquéreur dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s’obligeant à justifier au vendeur et au rédacteur de la promesse la réception de toute offre de prêt dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de la réception de l’offre, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que l’inobservation de cette obligation d’information ne pouvait avoir pour effet d’entraîner la caducité de la vente alors que le caractère d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte et que, conformément à ce texte, la promesse du 26 avril 2005 prévoyait que la vente ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d’offre de prêt dans le délai de cinq semaines à compter de la signature de la promesse, et qui a relevé qu’un accord pour l’octroi d’un prêt à taux zéro d’un montant de 16 125 euros et d’un prêt évolutif d’un montant de 167 875 euros avait été notifié aux acquéreurs par une attestation de la Société générale en date du 12 mai 2005 et que les offres de prêt avaient été délivrées le 25 mai 2005, a pu en déduire que la condition était réalisée et que la vente était parfaite ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X... aux dépens ; 

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 000 euros aux consorts Y...-Z..., ensemble ; rejette la demande des époux X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille sept. Publication : 

Décision attaquée : Cour d’appel de Bordeaux du 24 avril 2006

Titrages et résumés : VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Modalités - Condition suspensive - Obtention d’un prêt - Réalisation - Conditions - Détermination
 
L’article L. 312-16 du code de la consommation, d’ordre public, interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences de ce texte. Il s’ensuit que l’obligation faite à l’acquéreur de justifier au vendeur et au rédacteur de la promesse la réception de toute offre de prêt dans le délai de 48 heures à compter de la réception de l’offre ne peut pas entraîner la caducité de la promesse

PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Crédit immobilier - Immeuble - Promesse de vente - Condition suspensive - Obtention d’un prêt - Clause accroissant les exigences légales d’ordre public - Caducité de la promesse (non)