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Calculette de la révision triennale des loyers des baux commerciaux

  • Calculez votre révision triennale des loyers des baux commerciaux

EXPLICATIONS :

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, qu’il y ait ou non dans le bail une clause le prévoyant et ce en application de l’article L 145-38 du Code de Commerce. Toute clause contraire dans le bail initial est nulle et de nuls effets (article L 145-15 du Code de Commerce), à moins d’une disposition contraire résultant d’un avenant postérieure à la signature du bail.

La révision triennale légale ne doit pas être confondue avec l’indexation conventionnelle résultant d’une clause du bail.

La révision triennale ne peut intervenir au minimum qu’après trois ans révolus depuis la précédente fixation du loyer. La demande doit être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte d’huissier.

La demande doit préciser à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

C’est la date de la demande qui fixe le point de départ à partir duquel le loyer révisé sera du.

La formule du loyer révisé est :

Loyer révisé = loyer x indice de comparaison / indice de base

L’indice de base est l’indice du trimestre au cours duquel a pris effet la précédente fixation du loyer.

Attention ! L’indice de comparaison à prendre en compte est celui de l’indice de la date de la demande qui n’est jamais connu à ce moment.

En effet, en cas de demande de révision au 25 février 2011, l’indice du 1er trimestre 2011 n’a été connu que le 19 juillet 2011.

Ainsi, premièrement, lorsqu’à la date de la demande l’indice du trimestre n’est pas encore connu, il convient néanmoins de préciser un loyer théorique.

Deuxièmement, lorsque la demande est formée plus de trois ans depuis la dernière fixation, la période retenue pour déterminer l’évolution de l’indice correspond à la durée qui s’est écoulée depuis la fixation précédente.

EXEMPLE : pour un bail à effet du 1er janvier 2007 (indice ICC 2ème trimestre 2006 : 1366), avec un loyer de 40.000,00 €, pour lequel le bailleur notifierait sa demande plus de quatre (4) ans après soit le 25 février 2011, alors l’indice de comparaison à prendre en compte sera celui non publié à la date du 25 février 2011 mais correspondant au trimestre de la demande soit celui du 1er trimestre 2011 : 1554 publié le 19 juillet 2011.

Ainsi le loyer révisé sera égal à :

40.000,00 x (1554 / 1366) = 45.505,12 € hors charges et hors taxes

Par ailleurs, la révision légale se trouve plafonnée par la variation de l’indice applicable, mais si la valeur locative se trouve inférieur à ce plafond, c’est soit la valeur locative qu’on doit être appliquée si celle-ci n’est pas inférieure au loyer à réviser, soit le loyer révisé si la valeur locative est inférieur au loyer à réviser.

En reprenant l’exemple ci-dessus :

  • Si le loyer de base est de 40.000,00 € HC/HT, le loyer révisé de 45.505,12 € HC/HT et la valeur locative est de 42.000,00 euros alors le loyer révisé sera de 42.000,00 € HC/HT.
  • Si le loyer de base est de 40.000,00 € HC/HT, le loyer révisé de 45.505,12 € HC/HT et la valeur locative est de 38.000,00 euros alors le loyer révisé sera de 45.505,12 € HC/HT. En effet, la règle du plafonnement faisant échec au principe de correspondance du loyer révisé avec la valeur locative.

En fonction du choix des parties ou de l’usage des locaux, l’indice applicable est l’un des trois indices suivants : l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des loyers commerciaux (ILC), ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Lorsque le bail est assorti d’une clause d’indexation, le délai de 3 ans se compte depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, et non depuis la dernière variation résultant du jeu de la clause.

ATTENTION :
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