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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Vente forcée : sort des loyers perçus et sort des intérêts sur le prix de vente

dimanche 8 avril 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Lorsqu’une vente forcée est ordonnée, le vendeur doit reverser les loyers perçus à compter de la date à laquelle aurait dû intervenir la vente et ce jusqu’à la régularisation de l’acte de vente. De son côté l’acquéreur doit au vendeur les intérêts sur le prix de vente sur la même période. Les intérêts sur les loyers ne sont dus qu’à compter de la demande qu’en forme l’acquéreur.

En l’espèce, M. X. bénéficiait d’un droit de préférence sur l’acquisition des murs exploitée par un locataire.

Le 25 juillet 2001, le propriétaire a signé une promesse de vente de l’immeuble, puis a formulé le 1er août 2001 une offre de vente sur l’immeuble pour le prix de 6.984.909,07 euros, qui a été acceptée le 4 septembre 2001 par M. X.

Par acte d’huissier du 10 avril 2002, le propriétaire a assigné M. X afin de le voir déclarer notamment déchu de son droit de préférence, tandis que par acte d’huissier du 25 avril 2002 M. X a fait délivrer au propriétaire une assignation tendant à voir réitérer la vente de l’immeuble.

Par jugement du 18 septembre 2003, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. X de ses demandes. Par arrêt du 5 octobre 2006, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement, dit que M. X a acquis le 4 septembre 2001 de la SA Gecina l’immeuble.

L’acte de vente a été signé le 24 janvier 2007.

Le 6 septembre 2007, la SA Gecina a saisi la cour d’appel de Paris d’une requête en interprétation de l’arrêt du 5 octobre 2006, en ce sens que ’la date du transfert de jouissance (impliquant perception de loyers) de l’immeuble, objet du pacte de préférence levé par M. X et dont la vente forcée a été ordonnée par l’arrêt, doit être fixée au jour de la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble et non à la date à laquelle l’offre de vente formulée par elle en vertu du pacte de préférence a été acceptée’.

Par arrêt du 29 novembre 2007, la cour a dit n’y avoir lieu à interprétation de son précédent arrêt en précisant qu’il suit nécessairement de la motivation de l’arrêt du 5 octobre 2006 que ’la vente conclue entre le propriétaire et M. X, titulaire du pacte de référence substitué au candidat acquéreur, ne peut être conclue à des conditions différentes de celles convenues avec le candidat acquéreur’.

Par acte d’huissier du 13 août 2007, M. X a fait assigner le propriétaire devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la condamnation de la SA Gecina à lui payer les loyers perçus du 4 septembre 2001 au 24 janvier 2007, en invoquant l’arrêt précité du 5 octobre 2006.

Par jugement du 25 juin 2009, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Paris a condamné le propriétaire à payer à M. X la somme de 2.392.272,00 euros au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2007.

Par arrêt du 4 mars 2010, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 25 juin 2009 et dit irrecevables les demandes de M. X.

Sur le pourvoi de ce dernier, la Cour de Cassation a, par arrêt du 28 mai 2011, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt précité de la cour d’appel de Paris et renvoyé la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

La cour d’appel de Paris, autrement composée, a été à nouveau saisie sur déclaration de saisine du 8 août 2011, du propriétaire.

Par arrêt du 23 octobre 2013, la cour d’appel de Paris a rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de l’autorité de la chose jugée de la demande de M. X au titre des loyers perçus soulevée par le propriétaire, porté le montant de la condamnation à la somme de 2.392.193 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2001.

Le propriétaire s’est pourvu en cassation le 23 octobre 2013.

Par arrêt du 8 avril 2015, la Cour de Cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il condamne le propriétaire à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 2.392.193 euros à compter du 4 septembre 2001 et rejette la demande du propriétaire en paiement de la somme de 1.157.427 euros au titre des intérêts au taux légal sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, l’arrêt rendu le 23 octobre 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Versailles.

La cour de Versailles a été saisie le 18 mai 2015 puis de nouveau la Cour de Cassation qui finalement a considéré que :

  • La cour d’appel en a exactement déduit que les intérêts sur les loyers dus par le propriétaire avaient couru à compter du 13 août 2007, date de l’assignation en paiement de ces loyers ;
  • L’acquéreur était redevable des intérêts légaux sur le prix de vente entre le 4 septembre 2001 et le 24 janvier 2007, à savoir la somme de 1 157 427 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2008, date de la demande de paiement des intérêts capitalisés.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2018, 17-12767

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