Résolution du compromis et inapplicabilité de la clause pénale

La clause pénale d’un compromis de vente n’est pas applicable lorsque celui-ci est résolu pour non réalisation de la condition suspensive.

Pour mémoire :

• la résolution a un effet rétroactif (article 1183 ancien du Code Civil et 1229 du nouveau Code civil depuis le 1er octobre 2016), Il en découle que les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat

• la caducité (article 1186 du Code Civil) met un terme au contrat qui a été exécuté. Ainsi, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. En d’autres termes, la caducité sanctionne l’absence d’un élément de validité du contrat, qui se manifeste pendant l’exécution du contrat.

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention d’un financement par le candidat acquéreur ayant défailli, et suite à la mise en demeure de justifier de l’obtention ou du refus de financement, ce compromis est résolu et non caduc.

L’obtention du prêt étant une condition suspensive à la validité du compromis, étant ajouté que la caducité, contrairement à la résolution, suppose que le contrat ait produit ses effets jusqu’au prononcé de la caducité.

La clause pénale du contrat n’est dans ces conditions pas applicable.

Par ailleurs, c’est en vain que le vendeur sollicite une indemnisation du fait de l’immobilisation prolongée de l’immeuble.

En effet, le compromis s’est trouvé résolu de plein droit à la suite de la vaine mise en demeure du candidat acquéreur de justifier des diligences en vue de l’obtention du financement érigée en condition suspensive.

Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 25 Novembre 2021 n°19/06154