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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Pas de réduction de l’indemnité d’immobilisation

dimanche 26 septembre 2021, par Gabriel Neu-Janicki

L’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale fixée à 10% du prix de vente est la contrepartie de l’immobilisation du bien par le promettant et n’est donc pas susceptible de modification judiciaire.

En l’espèce, le 31 octobre 2017, M. Vincent G. et Mme Céline P. ont signé une promesse de vente unilatérale de vente avec M. Sébastien G. et Mme CS. épouse G. pour un pavillon situé [...] au prix de 225 000 euros, promesse consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2018.

La promesse de vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt par M. et Mme G. au plus tard le 31 décembre 2017.

Une indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente soit à 22 500 euros dont 10000 euros devait être versée entre les mains du notaire au plus tard le 8 novembre 2017.

M. G. et Mme P. reprochant à M. et Mme G. de ne pas avoir exécuté la clause contractuelle relative à la production de la non obtention de prêt, les ont assignés devant le tribunal de grande instance de Melun qui, par jugement du 26 mars 2019, a condamné solidairement M. G. et Mme S. à verser à M. G. et à Mme P. la somme de 21 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse de vente du 31 octobre 2017 assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 août 2018.

Il résulte des faits que M. et Mme G. ne contestent pas avoir défailli dans leur obligation de justifier des demandes de prêts formées dans les délais et aux conditions de la promesse mais contestent la condamnation prononcée à leur encontre au motif qu’il s’agit d’une clause pénale sanctionnant le défaut de réalisation de son obligation par l’une des parties, qu’il s’agit en conséquence de dommages et intérêts dont le montant est fixé forfaitairement mais qui peut être réduit par le juge.

M. G. et Mme P. soutiennent que la clause d’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente n’est pas une clause pénale, car son objet est distinct de la volonté d’assurer et contraindre l’exécution de la vente, qu’elle est le prix de l’exclusivité consenti aux bénéficiaires et que son montant n’est donc pas susceptible de modification judiciaire.

Il est constant que l’acte signé par les parties est une promesse unilatérale de vente prévoyant le versement d’une indemnité d’immobilisation acquise au promettant en cas de non-réitération de la promesse.

En l’espèce la non-réalisation de la condition suspensive de prêt est imputable aux bénéficiaires de la promesse.

L’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale fixée à 10% du prix de vente est la contrepartie de l’immobilisation de son bien par le promettant et n’est donc pas susceptible de modification judiciaire.

C’est donc par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné M et Mme G. à payer cette indemnité d’immobilisation à M. G. et à Mme P..

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 3 septembre 2021, n° 20/00747

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