Avocats à la Cour d’appel de Paris

Vente

Gabriel Neu-Janicki

Offre écrite acceptée verbalement vaut vente parfaite !

dimanche 15 septembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Dans une récente décision, la cour d’appel de Lyon a considéré que l’acceptation verbale d’une offre d’achat d’un appartement avant celle d’autres tiers vaut vente parfaite, en vertu de l’article 1583 du Code civil et qu’il n’est pas possible d’y mettre fin de manière unilatérale, sans manquer à ses obligations, spécialement celle de signer la promesse de vente.

En l’espèce, cette acceptation verbale a été corroborée par de nombreuses preuves indirectes.

Plus précisément, selon contrat du 14 septembre 2013, Mme L-M X a donné mandat exclusif à l’agence immobilière ORPI de vendre son appartement sis […] à Lyon 7e au prix net vendeur de 187. 000 euro.

Par avenant du 2 décembre 2013, le prix de vente a été ramené à 187. 000 euro, honoraires compris.

Le 31 décembre 2013, Mme X a donné mandat non exclusif à la régie Limouzi de vendre le même appartement, moyennant le prix de 173 .000 euro net vendeur (181. 000 euro avec la commission de l’agence).

Le 9 janvier 2014, M. I J Z, par l’entremise de la société Limouzi, a signé une offre d’achat portant sur le bien de Mme X, au prix fixé dans le mandat de vente.

Le 13 janvier suivant, celle-ci a accepté l’offre d’achat portant sur son bien, émise par les époux Y, par l’entremise d’Orpi, moyennant le prix de 185 .000 euro (180. 000 eurs net vendeur).

Aux motifs que Mme X avait accepté son offre avant d’accepter celle des époux Y et qu’elle avait commis une faute en annulant le rendez vous pris chez un notaire pour la signature du compromis de vente, M. Z l’a assignée le 4 juillet 2014 devant le Tribunal de grande instance de Lyon en indemnisation de son préjudice.

Mme X a conclu au débouté de cette demande et reconventionnellement a sollicité des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement en date du 20 décembre 2016, le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes de M. Z, lequel a relevé appel du jugement.

En cause d’appel, et c’est ce qui a permis de conclure a une vente parfaite :

  • M. Z produit une attestation rédigée par Mme D A, ancienne salariée de la société Limouzi, aux termes de laquelle celle-ci déclare qu’il a fait une offre le 9 janvier 2014 qui a été acceptée sans condition par Mme X ;
  • Il produit aussi un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 28 janvier 2014 à la demande de la société Limouzi aux termes desquelles l’huissier a relevé des messages SMS entre Mme X et Mme A enregistrés dans le téléphone de celle-ci. Il ressort de deux messages du 9 janvier 2014 que Mme A propose à 18h26 à Mme X de choisir comme notaire celui de l’agence et que celle-ci lui donne son accord quelques minutes plus tard.
  • M. Z fournit ensuite une attestation du notaire choisi pour établir la promesse de vente, M. E F. Il ressort de cette attestation que celui-ci a été contacté le 10 janvier 2014 par Mme A en vue de la fixation d’un rendez-vous pour la signature d’un compromis de vente entre Mme X et M. Z.
  • Ce notaire précise aussi dans son attestation que suite à un échange téléphonique avec le vendeur et l’acquéreur, le rendez-vous a été fixé au 14 janvier à 17 h en son étude.
  • M. Z fournit aussi le projet de promesse de vente établi par ce notaire dans lequel il est désigné comme étant l’acquéreur.
  • Il ressort par ailleurs d’un mail adressé par Mme X à Mme A le 13 janvier 2014 à 9h49, et de quatre messages relevés par l’huissier de justice dans le téléphone portable de Mme A envoyés le 13 janvier à 10h26, 10h32, 10h33 et 10h39 que Mme X a transmis à la régie Limouzi le diagnostic amiante de son appartement et qu’elle a demandé à Mme A l’adresse de l’étude notariale.
  • Enfin, Mme X produit un courrier de Mme G H, de l’agence Orpi, en date du 25 février 2014, duquel il ressort que cette personne a pris contact le 13 janvier 2014 avec elle pour un rendez vous l’après midi à 14 h en vue de la présentation de la proposition d’achat des époux Y émise le 8 janvier précédent.

Il résulte de tous ces éléments que Mme X avait accepté l’offre de M. Z avant de signer le 13 janvier 2014 à 14 h l’offre des époux Y, puisque dès le 9 janvier 2013 elle avait convenu d’un rendez-vous, fixé au 14 janvier 2013 avec le notaire choisi pour signer le compromis, que celui-ci avait établi un projet d’acte et qu’elle avait confirmé son accord dans la matinée du 13 janvier en demandant le lieu du rendez-vous.

Par ailleurs, Mme X a envoyé un mail le 13 janvier 2014 à 15 h 30 à la société Limouzi, soit après avoir accepté l’offre des époux Y, mail ayant pour objet l’annulation du compromis et rédigé comme suit : ’je fais suite à mon appel téléphonique de ce jour. Je vous ai laissé un message, concernant la signature du compromis de demain, que j’annule. Je vous remercie sincèrement du travail effectué pour moi, et je suis sincèrement désolé de vous faire faux bond’.

Ce courrier confirme ainsi que Mme X avait bien conscience de son engagement envers M. Z.

Dans ces conditions, dès lors qu’elle a accepté verbalement l’offre d’achat de M. Z avant celle des époux Y, la vente portant sur son appartement était parfaite, en vertu de l’art. 1583 du Code civil et elle ne pouvait y mettre fin de manière unilatérale, sans manquer à ses obligations, spécialement celle de signer la promesse de vente.

Elle a donc commis une faute contractuelle à l’égard de M. Z qui a un lien de causalité direct et certain avec le dommage allégué par celui-ci.

A ce sujet, les éléments du dossier établissant que la société Limouzi a présenté l’offre d’achat de M. Z à Mme X, le moyen invoqué par celle-ci pour conclure à l’absence de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le dommage allégué est inopérant.

Contrairement à ce qu’elle soutient, M. Z, ainsi qu’il en justifie en produisant le témoignage de son père et de sa soeur, avait visité son appartement avant de présenter son offre d’achat. La faute qu’elle a commise a fait perdre à l’appelant d’une manière certaine une chance réelle et sérieuse d’être propriétaire de ce bien, aucun élément du dossier, et notamment les conditions suspensives stipulées dans le projet de promesse de vente, ne mettant en effet en évidence la présence d’éléments rendant probable une impossibilité de réitération de la vente par acte authentique.

Le fait que l’exclusivité accordée à la société Orpi empêchait Mme X de vendre son bien par l’intermédiaire de la société Limouzi n’a pas pour conséquence de rendre hypothétique la perte de chance, l’existence de celle-ci ne dépendant pas en effet du comportement de Mme X à l’égard de l’un de ses mandants.

Au vu des éléments du dossier, la perte de chance doit être évaluée à 80 %. S’y ajoute le préjudice causé à M. Z par les démarches effectuées qu’il a effectuées en pure perte en vue de l’acquisition du bien.

Il y a donc lieu de réparer son dommage par l’allocation d’une indemnité de 6. 000 euro qui portera intérêts à compter du jugement à titre de dommages et intérêts

Cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile a, 12 septembre 2019, RG n° 17/00426

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