Nullité de la vente pour défaut de superficie Carrez dans la promesse

Lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée.

La première sanction vaut en cas de distorsion de plus 5 % entre la surface annoncée et la surface réelle, tandis que la seconde concerne l’hypothèse dans laquelle, aucune indication de surface n’a été portée dans la promesse unilatérale de vente ou d’achat ou dans le contrat réalisant ou constatant la vente.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 5 décembre 2013, les vendeurs ont vendu deux appartements et une cave d’un immeuble en copropriété.

La réitération par acte authentique était fixé au plus tard le 2 avril 2014.

Les acquéreurs se sont substitué un tiers. Ce dernier n’ayant pas comparu devant le notaire pour signer l’acte authentique de vente, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale.

Le tiers acquéreur a sollicité reconventionnellement la nullité de la promesse de vente, faute pour celle-ci de mentionner la superficie des lots.

La Cour d’appel de Paris a rejeté cette demande.

La cour de Cassation censure la décision au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lequel précise que ce n’est que la signature de l’acte authentique avec indication de surface qui entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 novembre 2018 n° 17-23366