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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Faute du bénéficiaire et non réalisation de la condition suspenisve

dimanche 25 avril 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Le vendeur-promettant d’un immeuble parvient à obtenir (1) le paiement de l’indemnité d’immobilisation, la condition suspensive devant être réputée accomplie dès lors que le bénéficiaire de la promesse en a empêché l’accomplissement et (2) le paiement de la clause pénale pour cause de caducité de la promesse.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1178 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable aux conventions litigieuses, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la condition suspensive consistait en l’acquisition de six parcelles contigües par le bénéficiaire.

Il incombe ainsi au bénéficiaire de justifier de la réalisation des démarches nécessaires à leur réalisation ; ce qu’il ne fait pas.

L’absence d’accord des autorités sanitaires pour la construction d’un EHPAD sur le terrain ne saurait être considéré comme un obstacle à la vente, dès lors que cette autorisation n’a pas été expressément inscrite comme condition suspensive, et n’entre dans le champ contractuel qu’au seul titre de la destination de l’immeuble et ne constitue pas l’objet même du contrat.

Le promettant est donc fondé à réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Il convient également d’appliquer la clause pénale sanctionnant le défaut de régularisation de la vente dans les délais prévus.

Certes, il était prévu que le défaut de réitération entraînerait la nullité de la promesse, mais une exception prévoyait la possibilité pour le promettant de faire valoir la caducité de la promesse.

Sauf à retirer toute efficacité à l’insertion de la clause pénale, il convient donc de retenir que la nullité n’est pas encourue en l’espèce, et seulement la caducité, laquelle permet l’application de celle-ci.

Il y a cependant lieu de limiter la pénalité, car le promettant a déjà bénéficié de l’indemnité d’immobilisation.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 Mars 2021 n°18/13262

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