Conditions de mise en oeuvre du pacte de préférence

Il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve de la connaissance, par le tiers-acquéreur, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

En l’espèce, par acte authentique du 11 août 2006, la société C. et la SCI J., détenues par les consorts M... , ont cédé aux sociétés Finamur et CMCIC lease les parcelles d’assiette d’un hypermarché exploité sous l’enseigne XXX, moyennant régularisation au profit de la SCI J. d’un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de quinze années.

La société C. ayant, le 11 juin 2007, notifié sa décision de prendre l’enseigne Carrefour, la société coopérative XXX centrale régionale Est (la société XXX) a assigné les sociétés Finamur, CMCIC lease, C et SCI Jacmar en nullité de la vente et en substitution dans les droits des acquéreurs, pour violation de son droit de préemption sur l’immobilier des points de vente inscrit dans les articles 9 de ses statuts et 19 de son règlement intérieur, auxquels avaient adhéré la société C.

La Cour d’appel a exactement considéré qu’il incombe au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption (ici la société XXX) qui sollicite l’annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter la double preuve :

 d’une part, de la connaissance, par le tiers acquéreur (ici sociétés Finamur et CMCIC lease), de l’existence du pacte de préférence,

 et d’autre part, de l’intention du bénéficiaire (ici la société XXX) de s’en prévaloir,

Ainsi, la cour d’appel a exactement retenu qu’il ne pouvait être reproché aux crédits-bailleurs, professionnels du financement immobilier, de s’être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 Mars 2021 n°19-22.971