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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Caducité de la promesse : l’heure c’est l’heure

dimanche 19 juillet 2020, par Gabriel Neu-Janicki

A défaut de l’exercice de la levée d’option avant la date et l’heure convenue à la promesse unilatérale de vente, celle-ci est caduc.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour lequel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

L’option est consubstantielle à la promesse unilatérale, l’acceptation de la promesse par le bénéficiaire lui ouvrant ce droit d’option.

En l’espèce, la promesse unilatérale conclue par les parties le 19 janvier 2017 fait bien référence à une levée d’option en ce qu’elle prévoit que "le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir les bien", "lequel bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve ou non la faculté d’en demander ou non la réalisation (souligné par la cour)" et fait état dans le paragraphe ’réalisation’ de la ’levée de l’option’.

La circonstance que la promesse prévoit :

- qu’ "en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, il s’est formé un contrat entre elles"

- et qu’ "il est convenu que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation des présentes. (…) Les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente (…)"

ne contredit nullement la nécessité d’une levée de l’option par le bénéficiaire.

En effet, le contrat formé entre les parties par la promesse acceptée consiste à avoir conféré à la SCI Saint Georges la faculté d’acquérir ou non les biens, soit le droit d’option.

Quant au fait que la vente ne devienne définitive que par la signature de l’acte authentique, elle n’exclut pas que le bénéficiaire ait au préalable levé l’option.

Le moyen selon lequel il s’agirait d’une promesse unilatérale sans levée d’option, énoncé par le notaire dans sa lettre du 3 mai 2019 et dans son mail du 26 novembre 2019, n’est donc pas fondé.

La promesse prévoit en outre dans son paragraphe "délai" qu’elle ’est consentie pour une durée expirant le 14 avril 2017 à seize heures’.

Le tribunal a ainsi exactement énoncé que la promesse expirait à cette date.

Il s’ensuit que la SCI Saint Georges devait lever l’option, non pas avant le 14 avril 2017 comme indiqué par le tribunal, mais au plus tard le 14 avril 2017 à 16 heures, moment à partir duquel la promesse devenait caduque à défaut d’exercice de l’option.

Le moyen tiré de la lettre précitée du notaire suivant lequel le délai de justification de l’obtention ou du refus du prêt n’était pas un délai extinctif est inopérant dès lors qu’est seulement en cause la durée de la promesse elle-même et le délai extinctif prévu à ce titre. De même, il est indifférent que la société BNP Paribas ait manifesté son accord pour le financement de l’opération à la fin du mois de janvier 2017.

Pas plus qu’en première instance, la SCI ne soutient avoir fait connaître aux consorts X Y sa décision de lever l’option dans le délai imparti. De même, elle ne produit toujours pas devant la cour d’éléments justifiant d’une levée d’option de sa part au plus tard le 14 avril 2017 à 16 heures.

Elle ne prouve pas non plus la date à laquelle le notaire a convoqué les consorts X Y en vue de la signature de l’acte prévue le 26 avril 2017 et force est de constater en tout état de cause que la lettre du notaire l’informant elle-même de ce rendez-vous est datée du 19 avril 2017, soit plusieurs jours après l’expiration de la promesse. Quant à la sommation faite à M. X par acte d’huissier de justice, elle est encore plus tardive comme remise le 28 avril 2017.

Il n’est donc pas établi que la SCI Saint Georges ait levé l’option avant l’expiration de la promesse, le 14 avril 2017 à 16 heures, en sorte que celle-ci doit être considérée comme caduque. Il suit de là que M. X était libre de refuser de signer l’acte de vente le 26 avril 2017, quand bien même il aurait motivé son refus par son souhait de ne pas partager le fruit de la vente avec son ex-épouse, que sa carence constatée le 9 mai 2017 est a fortiori non fautive et que la SCI Saint Georges ne saurait poursuivre l’exécution forcée de la vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Saint Georges de ses demandes visant à constater que la vente des biens au prix de 270’ 000 EUR est définitive et à dire que la décision à intervenir vaudra vente.

Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 9 juillet 2020, RG n° 19/01409

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