Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Vices de pollutions connues du vendeur et clause d’exonération

dimanche 10 septembre 2017, par Gabriel Neu-Janicki

La simple connaissance du vice par le vendeur suffit à faire échec à l’application d’une clause de non garantie des vices cachés, ce, quelle que soit la qualité des parties.

En l’espèce, un contrat de vente avait été conclu entre un garagiste, dernier exploitant du local, et une société civile immobilière (SCI), les parties ayant mentionné dans l’acte leur intention d’affecter le bien à l’habitation.

Une expertise ayant révélé la présence dans le sous-sol de cuves polluantes, la nécessité d’une opération de dépollution du site conduit l’acquéreur à assigner le vendeur, les notaires, mais également les agents immobiliers en garantie des vices cachés ainsi qu’en indemnisation du préjudice.

L’existence d’un vice grave ne faisait ici aucun doute.

La dépollution d’un site consiste en une opération longue et coûteuse, qui rend impossible toute jouissance du bien.

La cour d’appel de Toulouse déclara l’action en garantie des vices cachés recevable et le vendeur forma un pourvoi, qui fut rejeté par la troisième chambre civile, d’une part, en raison de la connaissance du vice par le vendeur, rendant la clause de non garantie inefficace, et, d’autre part en raison de l’ignorance, par l’acheteur, du vice avant la vente.

La Cour de Cassation a posé deux conditions : d’une part, le vendeur doit avoir connaissance du vice, et d’autre part, l’acheteur doit l’avoir ignoré.

1- L’inefficacité de la clause de non-garantie : la connaissance par le vendeur du vice.

En l’espèce, le vendeur tentait ainsi de rapporter la preuve de sa bonne foi par son ignorance d’un vice affectant la chose. La cour d’appel avait considéré que sa qualité de dernier exploitant du garage, précédemment exploité par son père, avait été déterminante dans sa connaissance du vice. Une telle appréciation est reprise par la troisième chambre civile, qui applique la présomption de connaissance du vice à raison de la qualité du vendeur, qui « ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux ».

L’appréciation est sévère pour le vendeur : connaître l’existence des cuves revient à connaître l’existence de la pollution des sols, dès lors que de telles cuves avaient servi à l’activité du garagiste.

En outre, une telle connaissance suffira également pour l’acheteur à obtenir la réparation du préjudice subi.

2- La recevabilité de l’action en garantie des vices cachés : l’ignorance par l’acheteur d’un vice

Pour être couvert par la garantie, le vice doit avoir été ignoré par l’acheteur.

La question était de savoir si la connaissance par l’acheteur de l’activité antérieure exercée dans les lieux, d’une part, et la présence de photographies, prises avant la vente par l’architecte et révélant l’existence des cuves, d’autre part, permettaient à l’acheteur de connaître et d’apprécier le risque de pollution des sols.

Le juge du droit a considéré que non, puisque l’existence des cuves « qui se sont

Dans le cas contraire, la troisième chambre civile a déjà refusé l’action en garantie des vices cachés (Civ. 3e, 10 sept. 2008, n° 07-17086).

En conclusion, dès lors qu’il est rapporté la preuve que le vendeur ne pouvait pas ignorer la pollution et que l’acheteur ignorait son existence même, ce premier est responsable et doit réparer le préjudice subit par l’acquéreur.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 juin 2017 n°16-18087

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