Avocats à la Cour d’appel de Paris

Vente

Gabriel Neu-Janicki

Vendeur de mauvaise foi et le diagnostiqueur

samedi 13 février 2010, par Gabriel Neu-Janicki

Le vendeur, qui a commis une faute dolosive, est tenu d’indemniser l’acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l’infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, en dépit d’un état parasitaire négatif.

L’arrêt rapporté s’inscrit dans un courant jurisprudentiel qui, peu à peu, précise les contours de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés : clause d’exonération de garantie, absence de lien de causalité, mauvaise foi et appel en garantie contre un tiers, autant de questions que cette décision reprend, pour retenir la responsabilité de celui qui a agit de manière frauduleuse.

Au cas particulier, après la signature de l’acte authentique de vente, auquel était annexé un état parasitaire affirmant l’absence de termites dans l’immeuble, un huissier de justice avait constaté la présence de tels insectes. À la suite de cette révélation, l’acquéreur a assigné le vendeur et le diagnostiqueur, ainsi que l’assureur de ce dernier.

Afin de s’exonérer de sa responsabilité, le vendeur a, tout d’abord, fait valoir la clause d’exonération de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte. Il a ensuite appelé en garantie la société ayant procédé au constat.

Ces deux points doivent être rappelés pour qu’aucune confusion ne soit faite.

1. Inefficacité de la clause exclusive de la garantie des vices cachés

Très classiquement, la haute juridiction estime que la clause ne pouvait exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, car ce dernier était de mauvaise foi, pour avoir effectué, bien avant la vente, des travaux qui lui avaient permis de découvrir la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble (jugeant qu’une telle clause ne joue pas en cas de mauvaise foi du vendeur : Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009 n°08-12960).

La solution semble juridiquement cohérente, puisque le vendeur a une obligation d’information sur l’état du bien mis en vente. Il devait donc prévenir l’acquéreur de la présence de termites dont il avait connaissance, probablement depuis les travaux effectués.

2. Rejet de l’appel en garantie du diagnostiqueur

Selon le vendeur, la société auteur de l’état parasitaire négatif devait être tenue responsable du préjudice causé, en raison de l’erreur que comportait son rapport.

Sa demande est rejetée par la haute juridiction, laquelle affirme que les juges du fond n’avaient, compte tenu de la faute dolosive du vendeur, même pas à rechercher une quelconque incidence de l’état parasitaire annexé. Dans le cas contraire, il aurait fallu rechercher un lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur, qui avait failli dans sa mission de contrôle, et la présence de termites dans l’immeuble. Toutefois, une jurisprudence récente protège le diagnostiqueur contre les recours de l’acquéreur (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 7 octobre 2009, n° 08-12920).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 janvier 2010 n°08-21677

Au regard de cette décision, et étant donné que la société avait commis une erreur qui a pu influencer les acquéreurs, il serait possible de se demander si un partage de responsabilité pouvait être retenu. La solution aurait sûrement été différente si le vendeur avait agit de bonne foi, or celui-ci a fait preuve de "réticence dolosive".

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