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Vente

Gabriel Neu-Janicki

Remise en main propre par un notaire et délai de rétractation

lundi 14 février 2011, par Gabriel Neu-Janicki

La remise en main propre doit être constaté par un acte ayant date certaine, sinon la remise ne répond pas aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation.

Cet arrêt n’est pas novateur mais mérite que l’on s’y attarde au regard des précisions apportées par les faits d’espèces.

Plus de six mois après la signature d’une promesse synallagmatique de vente, l’acquéreur d’un logement avait informé le notaire qu’il exerçait le droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Cet article précise que le délai de rétractation, qui est de sept jours, commence à courir lorsque l’acte est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Or, dans les faits, l’acte avait été simplement remis en main propre par le notaire chargé de l’établir. Se posait donc la question de savoir si cette remise répondait aux conditions légales.

C’est ce qu’avait admis la cour d’appel selon laquelle l’intervention de l’officier public ministériel est de nature à garantir l’authenticité de la date. La date de cette remise n’ayant pas été contestée, elle en avait déduit que le délai de sept jours avait régulièrement couru. La Cour de cassation censure cette décision au motif que "la remise en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation".

Autrement dit, même effectuée par un notaire, la remise en main propre de l’acte ne présente pas les garanties nécessaires pour la détermination de la date à laquelle elle est effectuée.

Cette solution n’est pas une surprise. Depuis un arrêt du 27 février 2008, la Cour de cassation estime que, pour les actes intervenus avant l’entrée en vigueur du décret de 2008, la remise en main propre par un intermédiaire ne satisfaisait pas la lettre de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 27 février 2008 n°07-11.303 et 07-11.936).

La particularité de cette décision tient au fait que la preuve de la remise est imposé aussi à un officier ministériel qu’est le notaire.

Cette solution doit retenir l’attention des professionnels de l’immobilier et notamment des notéaires qui ne doivent pas oublier d’intégrer dans leurs actes les mentions manuscrites prévues aux articles D. 271-6 et D. 271-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 janvier 2011 n° 09-69899

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