Avocats à la Cour d’appel de Paris

Gabriel Neu-Janicki

Placement immobilier défiscalisé et demande d’annulation de la vente

dimanche 3 mai 2015, par Gabriel Neu-Janicki

Les demandes d’indemnisation et d’annulation de la vente pour dol du promoteur ne peuvent être accueillies dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve que les acquéreurs aient été trompés.

Un promoteur crée une SCI pour la construction et la commercialisation d’une résidence de tourisme en montagne. Désireux de réaliser un placement immobilier défiscalisé, des époux achètent un appartement qu’ils donnent à bail commercial au gestionnaire de cette résidence. Après liquidation judiciaire de la société à laquelle le bail commercial a été cédé, les acquéreurs assignent le promoteur, la SCI, l’intermédiaire et le notaire en annulation de la vente, restitution du prix et paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel (CA Chambéry, 22 oct. 2013) rejette la demande d’annulation de la vente pour dol du promoteur et du vendeur. Elle rejette également leur demande indemnitaire formée contre l’intermédiaire et le notaire.

La Cour de cassation, statuant sur le premier moyen du pourvoi, approuve l’arrêt d’appel. Celui-ci a relevé que le promoteur disposait, selon le bilan 2005, de fonds propres et retenu que la mention, par la plaquette publicitaire, de revenus locatifs garantis en l’absence de difficulté pour assurer le remplissage de la résidence était en accord avec les données économiques du moment. Cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l’acquisition et à la location de l’appartement. Elle indiquait notamment l’obligation de remboursement de l’avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d’une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire. La cour d’appel a pu en déduire que les acquéreurs n’avaient pas été trompés sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire locatif, ni sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire.

Statuant sur le deuxième moyen, la Haute juridiction approuve également l’arrêt d’appel. Celui-ci a constaté que l’intermédiaire avait établi une étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d’imposition des acquéreurs et rappelant les dispositions de la loi Demessine. Il avait rempli sa mission, aucune critique ne pouvant être formulée sur les simulations établies à partir des données de l’époque sur la base de loyers qui n’étaient pas surévalués ni aucun autre manquement ne pouvant lui être reproché. La demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie.

Sur le troisième moyen, la Cour de cassation approuve également l’arrêt d’appel. Celui-ci a retenu que le notaire chargé de l’établissement d’actes de vente de biens immobiliers n’avait pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs. La cour d’appel a retenu que l’efficacité juridique de l’acte de vente instrumenté par le notaire n’encourait aucune critique et qu’il n’était pas le rédacteur du bail commercial. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 avril 2015 n°13-28206

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2015 n°13-28207

Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 avril 2015 n°13-28208

Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 avril 2015 n°13-28.209

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