Avocats à la Cour d’appel de Paris

Vente

Gabriel Neu-Janicki

Pacte de préférence et spéculation immobilière

lundi 12 octobre 2009, par Gabriel Neu-Janicki

Un pacte de préférence conclu pour une durée de vingt années, imposant au promettant, au cas où il déciderait d’aliéner le bien, de donner la préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, ne porte pas atteinte au droit de propriété.

Une commune avait vendu à M. X et Mme Y un terrain dans un lotissement communal au prix de 42.685 EUR aux termes d’un acte comportant une clause intitulée "Pacte de préférence" valable pendant 20 ans, prévoyant qu’en cas de revente le bien devrait être proposé à la commune, et qu’en tout état de cause le prix de revente du terrain ne pourrait excéder le prix d’achat initial réactualisé par rapport à l’indice INSEE du coût de la construction.

Trois ans plus tard, les propriétaires du terrain ont décidé de le revendre moyennant un prix de 120.000 EUR, et ont signé un compromis de vente à ces conditions.

Après que la commune ait exercé son droit de priorité, les vendeurs l’ont assignée en annulation de la clause instaurant le droit de préférence, l’estimant contraire au droit de propriété en raison de la prédétermination du prix de revente pendant une si longue durée.

La Cour d’appel de Pau (arrêt du 24 avr. 2008) les a déboutés et a déclaré la clause valable, en considérant que la stipulation avait été librement consentie dans le but d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte immobilier difficile (et en relevant que les acquéreurs avaient eux-mêmes, lors de leur achat, bénéficié en contrepartie de cette clause de la possibilité d’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière).

La Cour de cassation rejette le pourvoi des acquéreurs revendeurs.

Ayant relevé que la stipulation avait été librement convenue, qu’elle avait pour but, en fixant d’ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l’offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l’envolée des prix de l’immobilier, et que M. X et Mme Y avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée, constitutives d’une atteinte au droit de propriété, en a exactement déduit que la demande en nullité devait être rejetée.

Cour de Cassatin, 3ème Chambre Civile, 23 septembre 2009 n° 08-18187

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